Налог с продажи квартиры в 2026 году

Налог с продажи квартиры в 2026 году платит продавец — НДФЛ с полученного дохода. Но только в том случае, если квартира пробыла в собственности меньше минимального срока владения: 5 лет по общему правилу и 3 года для отдельных случаев (наследование, приватизация, единственное жильё). Правила установлены статьями 217.1, 220 и 210.1 Налогового кодекса РФ. Ставка налога для резидентов — 13% с части дохода, превышающей вычет, а при владении имуществом дольше минимального срока доход полностью освобождается от налогообложения.

Когда нужно платить налог

Декларировать доход и платить НДФЛ нужно, если квартира продана до истечения минимального срока владения:

• 5 лет — общее правило для квартир, приобретённых по договору купли-продажи, долевого участия, в результате обмена;
• 3 года — если право собственности получено:
  • в порядке наследования от близкого родственника, а также по дарению от члена семьи или близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • плательщиком ренты после передачи имущества под пожизненное содержание;
  • если на дату регистрации продажи квартира является единственным жильём продавца, либо продавец купил новое жильё в течение 90 дней до или после продажи.

Срок владения для унаследованного имущества исчисляется с даты открытия наследства — дня смерти наследодателя, а не с момента выдачи свидетельства (подробнее — в статье Налог на наследство). Важную роль играет дата государственной регистрации права собственности: для новостроек — дата ввода дома в эксплуатацию и регистрации права.

После истечения минимального срока подавать декларацию и платить налог не нужно (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ). Освобождение от налога применяется и к нерезидентам РФ.

Ситуация	Минимальный срок владения
Квартира куплена по договору или через ДДУ	5 лет
Получена по наследованию или в дар от близкого родственника	3 года
Приватизирована	3 года
Передана под пожизненное содержание (рента)	3 года
Единственное жильё на дату продажи или куплена в течение 90 дней до/после продажи	3 года

Ставка налога и налоговая база

Доход от продажи квартиры облагается по ставке 13% для налоговых резидентов (проживающих в России более 183 дней в году) — в части базы, не превышающей порога, и 15% с превышения в рамках отдельной налоговой базы пункта 1.2 статьи 224 НК РФ. Нерезиденты платят 30% и не вправе применять вычеты.

Налоговая база — продажная цена, но не менее 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи (пп. 1 п. 2 ст. 210.1 НК РФ). Если регион ввёл понижающий коэффициент к этому порогу (с 2025 года субъекты вправе установить значение от 0,5 до 1), применяется он.

Пример расчёта с учётом кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость квартиры — 4 000 000 ₽ (70% = 2 800 000 ₽), продажная цена по договору — 2 500 000 ₽. Налоговая база будет равна 2 800 000 ₽, так как договорная цена ниже кадастрового порога.

Как уменьшить налог: вычет или расходы

При продаже квартиры раньше минимального срока владения можно уменьшить доход одним из двух способов (ст. 220 НК РФ):

1. Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ за год. Вычет применяется один раз на год независимо от числа сделок (если продано несколько объектов — общий лимит тот же).
2. Расходы на приобретение — подтверждённые документами суммы покупки этой же квартиры (договор, расписки, банковские выписки).

Выбрать можно более выгодный вариант. При долевой собственности вычет 1 000 000 ₽ делится между сособственниками пропорционально долям либо по их договорённости в пользу одного из них; расходы также учитываются пропорционально долям.

Пример: вычет или расходы

Квартира куплена в 2023 году за 3 500 000 ₽ и продана в 2026 году за 5 000 000 ₽. Срок владения — менее 5 лет, налог платится:

• с вычетом 1 000 000 ₽: (5 000 000 − 1 000 000) × 13% = 520 000 ₽;
• с учётом расходов на покупку: (5 000 000 − 3 500 000) × 13% = 195 000 ₽.

В этом примере выгоднее уменьшать доход на расходы: экономия 325 000 ₽.

Сроки: декларация и уплата налога

1. Заполните декларацию 3-НДФЛ за год продажи и подайте её в инспекцию по месту жительства (или через личный кабинет на nalog.gov.ru) — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Уплатите НДФЛ — не позднее 15 июля того же года.
3. При камеральной проверке инспекция может запросить договор покупки, платежные документы и расчёт вычета — пояснения представляются в течение пяти рабочих дней.

За неподачу декларации в срок грозит штраф 5% от суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки (минимум 1 000 ₽, максимум 30% — ст. 119 НК РФ), за неуплату налога — 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).

Налоговая льгота для семей с детьми

Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми (24 года — для очников, а также для детей-инвалидов) могут быть освобождены от налога при соблюдении условий пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ: в год продажи или за 90 дней до/после продажи куплено новое жильё не меньшей площади (для трёх и более детей — не меньше установленного минимума). Льгота заявляется вместе с декларацией.

Частые вопросы

В: Когда НДФЛ при продаже квартиры платить не нужно?

От: Если квартира пробыла в собственности 5 лет (а в отдельных случаях — 3 года): получена по наследству или в дар от близкого, приватизирована, либо на дату продажи является единственным жильём.

В: Сколько процентов налога с продажи квартиры в 2026 году?

От: 13% для резидентов с суммы, превышающей вычет или расходы; 15% — с части свыше порога отдельной базы; 30% — для нерезидентов РФ, которые также лишены права на вычеты.

В: Как посчитать налог, если квартира продана дешевле кадастровой стоимости?

От: Налоговая база всё равно составит 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, если договорная цена ниже этого порога (в регионе может действовать понижающий коэффициент от 0,5).

В: Нужно ли подавать декларацию, если налог к уплате нулевой?

От: Да. Если квартира продана до истечения минимального срока владения, 3-НДФЛ подаётся в любом случае — даже когда после вычета налог равен нулю. После истечения срока декларация не нужна.

В: Как разделить вычет 1 000 000 ₽ между сособственниками?

От: Пропорционально долям в праве собственности либо по соглашению сособственников в пользу одного из них — оба варианта допускает пункт 2 статьи 220 НК РФ.

Источники: nalog.gov.ru — НДФЛ, consultant.ru — ст. 217.1, 220 НК РФ, zakonrf.info — НК РФ

Следующие статьи:

• Налог при продаже нежилой недвижимости
• Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения
• Налоги страховые взносы
• Налоговая декларация по НДС