Как купить квартиру в 2026 году: пошаговая инструкция

Как купить квартиру в 2026 году и не остаться без жилья: проверьте продавца и объект по ЕГРН, возьмите задаток в договоре, проведите расчёты через аккредитив или эскроу-счёт, а затем зарегистрируйте переход права в Росреестре. Право возникает только после регистрации записи в ЕГРН.

Юрисдикция: Россия. Проверено 2 октября 2026 года.

Что проверять до задатка

Первое — выписка из ЕГРН на квартиру и на продавца. Смотрите, кто собственник, есть ли обременения, записи о запретах, зарегистрированные лица и предыдущие переходы права за последние три года. Если квартира продаётся по доверенности, встречайтесь с собственником лично: подпись на доверенности может быть подделана.

Второе — обстоятельства продавца. Лицо, признанное судом недееспособным, не вправе распоряжаться квартирой. Сделка с человеком, который не понимает значения своих действий, оспаривается в течение года после её исполнения (ст. 177 ГК РФ).

Третье — согласие супруга: если квартира приобретена в браке, нужно его нотариальное согласие, иначе сделку можно оспорить. Четвёртое — банкротство продавца: при процедуре реализации имущества сделка может быть оспорена (Федеральный закон от 26.12.2002 № 127-ФЗ). Пятое — перепланировка: она должна быть узаконена.

Типичные схемы мошенничества на вторичке описаны в материале мошенничество здесь и там. Если в квартире живёт ребёнок или мать с малолетними детьми, отдельно проверьте права участников сделки — см. статью о правовой защите женщин и матерей.

Задаток или аванс

Это решение влияет на возврат денег. Задаток по ст. 380 и 381 ГК РФ обеспечивает обязательство: если сделку срывает покупатель, деньги остаются у продавца; если продавец — возвращаются вдвое. Аванс — часть предоплаты: при отмене сделки его суд вправе оставить продавцу в счёт понесённых расходов, но не как гарантию.

Слово «задаток» должно быть прямо в договоре. Формулировка «в обеспечение исполнения обязательств» работает хуже: суды расценивают условия буквально.

Что говорит закон

Россия. Сделка с недвижимостью заключается в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ); нотариальное удостоверение законом не обязательно. Право переходит к покупателю с момента внесения записи в ЕГРН (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), порядок регистрации установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Квартира в новостройке приобретается по договору участия в долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщик обязан передать объект и использовать средства дольщиков только по целям проекта.

Этап	Срок	Право у покупателя
Подписание договора и оплата задатка	1–3 дня	нет
Регистрация договора в Росреестре	7 рабочих дней, через МФЦ — 9	нет
Регистрация перехода права	7 рабочих дней, через МФЦ — 9	возникает
Расчёты по аккредитиву или эскроу	по сроку счёта	по условиям счёта

Порядок сделки: пять шагов

1. Закажите выписку из ЕГРН на квартиру и проверьте продавца.
2. Согласуйте цену и условия, оформите договор купли-продажи.
3. Внесите задаток по расписке или через аккредитив.
4. Подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр или через МФЦ.
5. Получите выписку из ЕГРН с вашим именем в качестве собственника.

Расчёты лучше проводить безналичными деньгами: банковский аккредитив раскрывается продавцу только после регистрации перехода права. При наличной оплате задаток вернуть сложно.

Пример. Квартира стоит 9 млн ₽, продавец согласен принять 300 тыс. ₽ задатка. В договоре вы указываете цену и срок регистрации, задаток вносите на аккредитив. Росреестр регистрирует переход права, банк раскрывает аккредитив, вы получаете выписку.

Налоги и вычеты

Продавец платит НДФЛ, если владел квартирой меньше минимального срока. Он составляет пять лет, а для некоторых случаев — три года: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, продажа единственного жилья (ст. 217.1 НК РФ). С 2025 года ставка НДФЛ 13 % — до 2,4 млн ₽ дохода и 15 % — сверх этой суммы.

Покупатель вправе получить имущественный вычет по ст. 220 НК РФ: до 2 млн ₽ расходов на жильё и до 3 млн ₽ — по процентам ипотеки. Оформляют его через налоговую, заявив декларацию 3-НДФЛ, или через работодателя. Размер вычета ограничен уплаченным НДФЛ: если в году вы платили 200 тыс. ₽ налога, вернут не больше этой суммы.

Как банк считает доход заёмщика при ипотеке — в статье про новую пенсионную формулу, о юридической силе документов — в материале правовые акты для информационной сферы.

Частые вопросы

В: Сколько ждать регистрации после покупки?

От: Регистрация перехода права занимает 7 рабочих дней при подаче документов в Росреестр и 9 рабочих дней через МФЦ. Электронная подача с усиленной квалифицированной электронной подписью сокращает срок до трёх рабочих дней.

В: Обязательно ли нотариально заверять сделку?

От: Нет. Форма сделки — простая письменная (ст. 550 ГК РФ), нотариальная форма для купли-продажи квартиры законом не установлена. Нотариус привлекается по желанию сторон, а в ряде случаев обязателен: например, для отказа от преимущественного права покупки доли.

В: Как вернуть задаток, если продавец передумал?

От: Это требование исполнения встречного обязательства по ст. 380, 381 ГК РФ. Если продавец уклоняется от регистрации, подавайте иск в суд и просите двойную сумму задатка, если договор предусматривает или следует из законных оснований.

В: Что проверить, если квартира в ипотеку у продавца?

От: Попросите выписку из ЕГРН и залоговое письмо банка, выписку по счёту заёмщика. Покупку не зарегистрируют, пока банк не получит заявление об прекращении залога и запись о нём не появится в ЕГРН. Можно купить и с обременением, но риск и расходы выше.

В: Нужен ли вычет, если квартира получена по наследству?

От: Право на имущественный вычет есть: расходами считаются расходы наследодателя на приобретение квартиры либо сумма, с которой он платил НДФЛ при получении. Если таких расходов не было, можно применить вычет в 2 млн ₽.

Источники:

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Сроки регистрации прав собственности на недвижимость
• НК РФ, ст. 217.1 — минимальный срок владения
• Имущественный вычет при приобретении имущества
• Росреестр: сведения из ЕГРН

См. также:

• Наследство: как лучше оформить
• Как зарегистрировать дачный дом
• Права умершего и его родственников