Составить хороший шаблон у юриста будет дорого стоить. Потому что правильное составление квалифицированный труд, не возможный без знаний. Помощник невольно начинает иметь ощущения о человеке, что изложил свои взгляды, воспринимая обращение и его смысл. В процессе документ это описание качеств заявителя. В проблемах, когда выход зависит от эмоционального состояния это является очень существенным.
Купить квартиру в любом регионе сегодня намного проще. Стоимость недвижимости всегда была относительно большой и не многие могли приобрести ее быстро. Сегодня доступность жилья значительно выросла за счет возможности получить ипотечный кредит в банке. Такая программа позволяет получить в свою собственность квартиру всем желающим и особенно актуальна молодым семьям.
Программа предполагает различные сроки кредитования (в некоторых вариантах возможно получение кредита на 30 лет) и различные способы начисления процентов. Важно учитывать возможность досрочного погашения такого кредита. В целом программа получила широкое распространение во всех регионах и благодаря ей несколько миллионов граждан вселились в свои квартиры и дома.
Сегодня законодательно закреплена необходимость предварительного уведомления заемщика о всех суммах обязательных к выплате, что позволило сформировать прозрачные и понятные условия кредитования – обо всех выплатах заемщик узнает до заключения договора, а не после его подписания.
Ипотека предполагает покупку недвижимости и на первичном, и на вторичном рынках, что значительно расширяет круг потребителей. Она не имеет ограничений по сумме кредита (естественно остаются требования по возможности погашения займа и его целевом использовании).
Продукт ипотечного кредитования широко доступен для массово потребления и предлагается большинством отечественных банков. Основным критерием при выборе банка многие считают финансовый (процентную ставку и комиссионный сбор).
Хотя в данном вопросе так же основным должен быть вопрос надежности финансового учреждения.
Надежный банк позволит получить максимальную пользу от самого кредита и максимальную надежность его погашения. Отличное предложение для всех желающих получить свою собственную жилплощадь.
Ипотека- решение жилищных проблем
Жилищная проблема была и остаётся одной из основных социальных проблем. Большинство жителей России вынуждены жить в весьма стеснённых условиях. Вынужденное совместное проживание нескольких поколений не даёт возможности для формирования нормального быта, полноценного отдыха для каждого члена семьи, порождает конфликты и споры. Один из вариантов решения жилищных проблем - ипотечное кредитование или ипотека.
Ипотека - одна из разновидностей кредита под залог недвижимости. Самый распространённый вариант ипотеки – покупка жилья (квартиры, дома) в кредит под залог этого же приобретаемого объекта недвижимости. На рынке ипотечного кредитования банками предлагаются весьма разнообразные условия. Чтобы правильно подобрать ипотечную программу, подходящую именно Вам, и избежать лишних затрат, необходимо, объективно оценить свои возможности и рассмотреть различные варианты.
Основными критериями, которые следует учесть, являются: размер первоначального взноса (% от стоимости приобретаемого жилья или фиксированная сумма), срок кредитования, процентная ставка, порядок расчёта платежей, сумма дополнительных расходов (банковская комиссия и т.п.).
Первоначальный взнос – сумма, составляющая определённый процент от стоимости приобретаемого жилья. В некоторых банках возможна ипотека и без первоначального взноса. Однако, чем меньше сумма первоначального взноса, тем выше ставка по кредиту.
Максимальный срок кредитования зависит от Вашего возраста, но не превышает 50 лет. Долгосрочные кредиты на первый взгляд привлекательны небольшими ежемесячными выплатами, но чем больше растянут срок кредитования, тем дороже в конечном итоге обходится ипотека.
Порядок расчёта платежей бывает аннуитетный – равными суммами и дифференцированный – ежемесячные выплаты уменьшаются по мере погашения кредита. Аннуитетный порядок удобнее для планирования расходов, сумма ежемесячных платежей в начале срока кредитования меньше, чем при дифференцированных расчётах. Дифференцированные платежи вначале достаточно высоки, но по мере погашения кредита они существенно уменьшаются и в конечном итоге общая сумма выплат меньше, чем при аннуитетных платежах.
Рекомендуемые предложения для оформления ипотеки:
Размер ставки по кредиту – основной показатель, на который обращает внимание заёмщик, сравнивая предложения от разных банков. Однако, это не совсем верно, подбирать ипотечную программу, сравнивая только процентные ставки по кредиту. Фактический процент по кредиту, подлежащий уплате заёмщиком состоит как минимум из процента по кредиту, страховых выплат, платы за обслуживание ссудного счёта. А так как тарифы у разных банков и страховых компаний могут существенно отличаться, для определения наиболее выгодной ипотечной программы нужно учитывать все выплаты в совокупности.
Кроме того, для получения ипотеки банк может потребовать подтверждение доходов, наличие российского гражданства и регистрации, в месте, где предполагается приобрести жильё, наличие трудового стажа и поручителей. Процедура оформления ипотеки состоит из следующих этапов: оформление в банке заявки на ипотеку и всех необходимых документов, ожидание решения кредитного комитета банка; поиск, оценка, страхование жилья; оформление договора ипотеки с участием нотариуса; государственная регистрации документов в органах юстиции.
Ипотечное кредитование имеет ряд существенных преимуществ перед другими способами приобретения жилья в рассрочку. Квартира (дом) сразу становится собственностью заёмщика, то есть, если это не новостройка, там можно сразу не только жить, но и зарегистрировать себя и членов своей семьи. При ипотечном кредитовании заёмщику предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по кредиту за счёт налоговых льгот. При ипотеке возможен очень длительный срок кредитования, что позволяет сделать ежемесячные выплаты не обременительными для семейного бюджета, и вместе с тем есть возможность без потерь и ограничений досрочного погашения кредита. Также следует отметить неплохую, постоянно совершенствующуюся законодательную базу, защищающую интересы всех сторон, например, на заёмщике никак не отразится банкротство банка-кредитора,
Но, несмотря на множество плюсов, у ипотеки есть и недостатки. Самый существенный – достаточно высокая плата за покупку жилья в кредит. При расчёте итоговой суммы жильё обойдётся значительно дороже (до 100% «переплаты») действующих рыночных цен. Однако, учитывая, постоянно подорожание недвижимости и неутешительные прогнозы к сохранению этой тенденции, цена ипотеки выглядит уже не такой высокой. К недостаткам, или, скорее к неудобствам, можно также отнести большое количество представляемых документов и длительную процедуру оформления ипотеки.
Тем не менее, рынок ипотеки в России стремительно развивается, появляется возможность выбора интересных ипотечных программ, что делает ипотеку всё более доступной и популярной.
Ипотечное жилищное кредитование - явные проблемы отрасли.
Не смотря на все последние мировые события и новости, приверженцы ипотеки продолжают говорить и делать ещё более абсурдные заявления про её перспективы развития в России и про сверх удачное размещение выпуска ипотечных облигаций который, как они заявляют, является основанием полагать о скором понижение ставок и наступление ипотечного счастья.
Мне же данные заявления кажутся ещё более абсурдными, чем проталкивание ипотеки во время мирового ипотечного финансового кризиса.
Наша ипотека изначально была создана как трансграничная, то есть ориентированная на иностранных инвесторов и продажу ипотечных ценных бумаг зарубежом. Сегодня в периуд обострения отношений с западом о её развитии и процветании говорить тем более наивно.
Хочу вам предложить прочитать мою краткую выжимку проблем ипотечной отрасли, которую я набросал для себя ещё лет 5 назад и которая, несмотря на все события и прошедшее время не потеряла ни капли актуальности. Я по-прежнему считаю, что западная модель ипотеки для развития жилищного кредитования в России не подходила, не подходит и не подойдёт ещё очень долго из-за разницы в развитии рынков и финансовых институтов, а также уровней доходов граждан.
В России официально насчитывается более 600 банков, у которых были свои ипотечные программы. При этом лишь около 100 из них выдают кредиты на регулярной основе и только 20 можно назвать активными участниками рынка.
Исходя из сложностей текущей ситуации у банков не существуют возможности для активной работы на ипотечном рынке.
Приведу несколько стратегических причин, по которым в России стоит создавать качественно новую модель ипотечного бизнеса.
Сегодня российские банки четко видят, к каким серьезным последствиям может привести необдуманная политика в области ипотечного кредитования, негативный опыт американских банков заставил задуматься.
Ипотека осуществляется на иностранные деньги. Опираясь исключительно на внешние источники финансирования малейшие изменения в мировой конъюнктуре могут привести к существенным проблемам в национальной экономике. Поэтому нужно сделать все возможное, чтобы внутренние источники финансирования стали преобладающими в Российской экономики. Доступ к инструментам рефинансирования должен быть предельно простым и понятным, быстрым в реализации. Нужно сделать возможным внутренние источники рефинансирования.
Формирование рынка самодостаточной системы рефинансирования.
Основная проблема банков при выдаче ипотечных кредитов это отсутствие возможности рефинансирования ипотечных закладных у инвесторов внутри страны. Объемы кредитования населения напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу жилищного кредитования. Законодательство не способно решить эту проблему.
Залог роста ипотечного рынка – в привлекательности финансовых инструментов для инвесторов. Изначально ипотечное кредитование в России появилось из инвестиционных соображений, а не из социальных, ведь ипотека - это инвестиционный инструмент. Потенциальные инвесторы нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для размещения своих средств.
Главным вопросом для инвесторов и банков сейчас становится обеспечение надежности ипотечного кредита. В минимизации рисков на рынке ипотечных услуг заинтересованы все стороны. Прежде всего, инвестор: ведь для него важно не просто вернуть деньги, но и получить законную прибыль. Во-вторых, безусловно банк. И, конечно, заемщик который несет на себе большую финансовую нагрузку, длящуюся много лет. Он - самый уязвимый в этой цепочке заинтересованных лиц.
Проблемы с рефинансированием ипотечных кредитов. В России нет источника длинных денег. У региональных банков нет "длинных" денег на развитие ипотеки. А капитализировать и расширять ипотечный банковский бизнес только за счет своих собственных средств нереально. Работа системы ипотечного жилищного кредитования немыслима без привлечения финансовых ресурсов. Проблема низкой капитализации банковской системы не только не решена, но еще и обострилась, тем более что и до кризиса не было ответа на вопрос, где найти источники капитализации.
Именно на привлеченных ресурсах строят свою работу коммерческие банки. В России отсутствуют достаточный объем и доступные по цене долгосрочные ресурсы для кредитования.
Хотелось бы развеять одно заблуждение, которое весьма распространено в нашей стране и может быть сформулировано примерно так: "Дайте мне "длинные" деньги, и я построю в России эффективную ипотеку". Увы, это иллюзия. Никто никому нигде в мире не дает "длинных" денег на ипотеку. Во-первых, потому что таких больших денег просто ни у кого нет. На сегодняшний день совокупный объем всех выданных в мире ипотечных кредитов составляет трлны долларов и евро - кто в состоянии столько дать? Никто. Непонятно, откуда эта концепция появилась в России. Во-вторых, даже если ее реализовать, это не приведет к серьезному развитию ипотечного бизнеса. Возьмем, например, известный российский банк "Дельтакредит": от момента зарождения ипотеки в России и на протяжении почти трех лет он доминировал, не зная ни недостатка в "длинных" ресурсах, ни какой-либо конкуренции. И что, появилась в результате массовая ипотека? Нет, не появилась. И не могла появиться.
Вытеснение с рынка ипотечного кредитования мелких и средних банков
Монополия крупных банков на рынке ипотечного кредитования возрастает. С рынка ипотечного кредитования постепенно вытесняют средние и малые коммерческие банки. В ситуации дефицита ликвидности и отсутствия доступа к инструментам рефинансирования мелким и средним банкам ипотеку не потянуть. Разница в стоимости финансирования ставит подавляющее большинство участников рынка в неконкурентоспособное положение по отношению к крупным банкам с государственным участием. Из-за этого часть банков просто свернула или сворачивает свои ипотечные программы.
Банки обрастают недвижимостью и теряют ликвидность. Нужна надёжная схема реализации, даже в период кризиса. На балансах банков большое число дефолтных квартир — чего, в общем-то, не должно быть. Неликвидная недвижимость, которая образовалась в результате кризиса вызывает головную боль для многих банков. Банки не заинтересованы в том, чтобы продавать эти квартиры с существенными дисконтами, так как в этом случае несут прямые потери, поэтому некоторые банки вынужденно. Разрабатывают различного рода кредитные схемы, варианты рассрочек. И рассматривают любые альтернативные возможности получения с квартир дохода, например, сдают в аренду.
При выдаче ипотечного кредита значительную роль играют издержки, которые несет банк до и после заключения договора по ипотечному кредиту. Банк несет существенные расходы на содержание отдела, выдающего ипотечные кредиты, проверку документов, андерайтинг кредита, рекламу и т.п. Но всё это лишь издержки, которые не приносят прибыль банку. Банк должен получать доход от своего ипотечного бизнеса. Нетрудно предположить, что основным способом компенсации этих расходов является сбор за выдачу ипотечного кредита, что делает последний менее доступным и привлекательным для заемщика.
Необходимо расширение ассортимента банковских кредитных услуги с целью создание рынка аренды и жилищных накоплений.
За счет новой бизнес – модели которую предлагает арендно-накопительное кредитование можно удовлетворить нужды большой группы потенциальных потребителей, рынка для которых пока нет, - существующие предложения слишком дороги или сложны для них. Благодаря изменившимся условиям кредита, банк сможет увеличить объем кредитования. Отказаться от необходимости снижения процентных ставок по кредитам, предоставив клиентам большую ценность. Добиться высоких темпов роста. Хорошо заработать, а в последствии, выгодно воспользоваться опробованной технологией на новых рынках.
Нужны новые инструменты. Новые, более ответственные и приемлемые для кредитования механизмы, применение которых позволит нам в России выйти на новый уровень.
Сегодня государство делает основную ставку на "социальную ипотеку", субсидируя процентную ставку за счет бюджета. Более неэффективное использование скудных государственных средств, чем субсидирование ставок по ипотеке, трудно придумать. Когда в качестве финансовых ресурсов использованы бюджетные деньги, это означает, что (скидка) на дешевые ипотечные кредиты нескольким необязательно бедным гражданам были профинансированы за счет всех налогоплательщиков, которые в основной своей массе гораздо менее состоятельные. В целом, решать проблему кредитных ресурсов для ипотеки бюджетными средствами недопустимо. Именно поэтому, при построении системы жилищного кредитования, необходимо избежать соблазна создания модели ипотеки, ориентированной лишь на решение обеспечения жильем некоторых обеспеченных групп граждан за счёт искусственного занижения процентных ставок. Это может оказаться тупиком с точки зрения реализации стратегических целей создания массового рынка жилищного кредитования.
Почему, например, мы ничего не делаем по части развития таких институтов, как социальный наем жилья? И не только социальный. Уперлись в ипотеку, причем преимущественно в американскую, как будто мир другого и не знает. Чехия, Словакия, Венгрия, Словения начинали вовсе не с ипотеки, а с накопительных систем. И добились в этой части значительных результатов.
Ипотечные продукты не есть что-то законсервированное, условия видоизменяются постоянно, все зависит от конъюнктуры рынка и возможностей финансовых организаций. На рынке жилищного кредитования, еще много неосвоенных клиентских ниш. У заемщиков увеличивается количество вариантов кредитования, что дает дополнительную свободу выбора.
России нужна собственная схема по применению института жилищного кредитования, что позволит решить проблему, с которой рано или поздно сталкиваются все занимающиеся выдачей кредитов на жилье банки, - механизм привлечения средств на финансирование ипотечных проектов. Механизм, обеспечивающий приток внебюджетных финансовых ресурсов в сферу жилищного кредитования. Рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы.
За счет арендно- накопительного механизма можно удовлетворить нужды большой группы потенциальных потребителей, рынка для которых пока нет, - существующие предложения слишком дороги или сложны для них. Круг заемщиков ипотеки не особо широк: по оценке экспертов сегодня ипотекой потенциально могут воспользоваться 15–17% россиян. Эффективность спроса в России в этом секторе остается низкой. В настоящий момент на внутреннем рынке эффективный спрос - это четыре-пять процентов населения. Неохваченные существующими ипотечными условиями потребители сулят новые перспективные рынки.
В России на почти свободном рынке (95 % непотребителей) ипотечные банки борются за одного и того же клиента. На Западе же компании находят новые ниши и новые потребности, не тратя время на конкурентную борьбу.
Жилье является доступным не только благодаря высоким зарплатам и низким процентным ставкам. Огромную роль играет развитая и удобная для рядовых граждан система жилищного кредитования. Доступность кредита на приобретение жилья и разнообразие кредитных программ определяют, какое количество семей примут решение обратиться в банк за кредитом. У заемщиков увеличивается количество вариантов кредитования, что дает дополнительную свободу выбора. Это расширяет ассортимент банковских кредитных услуг.
Модель, предполагающая выдачу кредитов, должна быть масштабируемая.
Преимущество новой модели - в формирование рынка кредитования на основе самодостаточной системы рефинансирования. Механизм открывает банкам доступ к ресурсам внутреннего и международного финансовых рынков и решает задачу снижения стоимости заимствований. Стабильность и надежность новой схемы позволяют финансировать сделки, предоставляя деньги под процент, значительно более низкий, чем по существующим ипотечным кредитам, не уступая в доходности. Новая технология меняет рентабельность отрасли. Она предлагает другую формулу прибыли, с более низкими издержками и позволяет свести к минимуму накладные расходы.
Благодаря изменившимся условиям кредитования, банк сможет предоставлять кредит, увеличивая объем кредитования и смягчая условия предоставления кредитов для заемщика.
Сегодня банки четко видят, к каким серьезным последствиям может привести необдуманная политика в области жилищного кредитования. Негативный опыт американских банков заставил задуматься о дальнейшем направлении развития ипотеки. Главным вопросом для банков сейчас становится обеспечение надежности ипотечного кредита.
Предлагаемая технология будет интересна банку, который разборчив в применяемых им способах завоевания рынка. Готов открыть новые направления бизнеса путем реализации новых кредитных продуктов. Внедрить у себя новую модель кредитования, что позволит, минимизировать острую конкуренцию со стороны иностранных банков и выгодно воспользоваться опробованной технологией на новых рынках. Это позволит удовлетворить нужды большой группы потенциальных потребителей, рынка для которых пока нет, - существующие предложения слишком дороги или сложны для них. Благодаря изменившимся условиям кредита, банк сможет увеличить объем кредитования. Отказаться от необходимости снижения процентных ставок по кредитам, добиться высоких темпов роста.
Концепция развития законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования дает огромный простор инициативе на выбор схемы, по которой будет развиваться система жилищного кредитования. Вопрос скорее не в объеме кредитных средств, а в их качестве в качестве кредитных продуктов. Любая модель жилищного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
Любая схема, позволяющая людям быстро решать жилищную проблему, должна быть и будет поддержана государством. (В.В. Путин)
Для государства на рынке жилья есть куда более серьезные позиции: регулятора, гаранта, заказчика, руководителя. Необходимо, чтобы эти позиции приняло на себя государство.
Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы
Пермь 2008 г
Содержание.
Введение
Глава №1 Теоретические и методологические основы
1.1. Теоретические основы ипотечного кредитования
1.2. Существующие модели развития ипотечного кредитования
Глава №2 Анализ показателей динамики развития ипотечного кредитования в России и Пермском крае
2.1 Анализ развития ипотечного кредитования в России
2.2 Анализ развития ипотечного кредитования в Пермской области
Глава № 3. Особенности управления ипотечным жилищным кредитованием в РФ и Пермском крае
3.1. Система мероприятий разработанных на уровне РФ, направленных на развитие ипотечного кредитования
3.2. Система мероприятий разработанных на уровне Пермского края, направленных на развитие ипотечного кредитования и решение жилищных проблем
3.3. Собственная модель управления, направленная на развитие ипотечного кредитования
Заключение
Список литературы
Введение.
Исходя из практики, единственным эффективным рыночным инструментом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование (ипотека).
Тема данной работы: «Ипотечное кредитование как способ улучшения жилищной проблемы». Актуальность темы:
- В начале 90-х годов наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организация, что привело к почти полному исчезновению какой-либо поддержки населения в жилищной сфере. В результате кризисов, потрясших экономику страны в конце XX века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна. Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.
- В развитых государствах со стабильной экономикой ипотечные кредиты более доступны, чем в России, т.к. государство в этих странах поддерживает социальную политику. Правительство старается применять созданные программы для улучшения жизни своих граждан. Россия должна брать пример с этих стран, создавать и поддерживать больше социальных программ.
- В России, из-за высокого роста цен на жилье и низкого темпа роста строительства, не каждый в состоянии приобрести недвижимость. Социальная и экономическая политики слабо развиты. Об ипотечном кредитовании мало кто знает, а кто и знает не решается пойти на этот шаг.
- В Пермском крае в настоящий момент существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.
Жилищная проблема сейчас стоит очень остро. Уже не первый год региональные власти пытаются сделать ипотеку не только эффективным инструментом жилищной проблемы, но и «локомотивом» развития ряда отраслей экономики, в т.ч. строительного комплекса, создавая различные программы и мероприятия. Но, к сожалению, не все мероприятия проводятся и развиваются.
Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья.
Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.
Проблема развития системы экономического кредитования является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе РФ, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющимися базовыми для ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.
Целью данной работы является рассмотрение ипотечного жилищного кредитования как способа улучшения жилищных проблем.
Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются:
- определить сущность и методы ипотечного кредитования;
- сравнить состояние ипотечного кредитования России с другими странами;
- анализировать современное состояние рынка ипотечного кредитования в России;
- анализировать современное состояние рыка ипотечного кредитования в Пермском крае;
- исследовать систему мероприятий разработанных на уровне РФ, направленных на решение жилищного вопроса с помощью ипотечного кредитования;
- исследовать систему мероприятий разработанных на уровне Пермского края, направленных на решение жилищного вопроса с помощью ипотечного кредитования.
Структура работы состоит из ведения, основной части и заключения.
В первой главе «Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования» рассматриваются основные понятия ипотеки, цель, развитие и проблемы ипотечного кредитования, произведен обзор кредитных рисков при ипотечном кредитовании. Приведен обзор возникновения ипотеки. Перечислены некоторые программы кредита. Обобщается зарубежная практика формирования системы ипотечного кредитования, проводится сравнение с Россией. Рассматривается ипотечное кредитование со стороны законодательства.
Во второй главе «Анализ ипотечного кредитования в РФ и Пермском крае» анализируется состояние ипотечного рынка по России и Пермскому краю, приведены аналитические и статистические данные развития кредитования. Отражены основные показатели жилищного фонда, находящегося в собственности населения. А также отражена динамика роста объемов ипотечного кредитования за 2006-2007 года. Выявлены тенденции развития программ ипотечного кредитования. Проведен анализ в становлении системы жилищного кредитования.
В третьей главе «Особенности управления ипотечным кредитованием в РФ и Пермском крае» описываются мероприятия и программы финансирования приобретения жилья, основанные на устранение жилищных проблем граждан, а также программы для доступности в получении кредита. Рассматриваются прогнозы от проведенных мероприятий.
Для написания данной работы использовалась учебно-методическая литература, периодические издания, нормативно-правовые документы, а также сайты интернета.
В практическом пособии Разумовой И.А. «Ипотечное кредитование» описывается краткая характеристика ипотечного кредитования, отражены основные аспекты ипотеки. Ипотека рассматривается как самый эффективный и доступный способ приобретения квартиры. Ключевыми условиями, которых являются благоприятная экономико-политическая обстановка, нормативно-законодательная база и повышение уровня благосостояния населения. У автора Белоглазовой Н.Г. приведены основные риски кредитования, которые может получить банк, дана их краткая характеристика. Лаврушин О.И. в учебном пособии «Деньги. Кредит. Банки» пишет, что термин «ипотека» впервые появился в Греции, ипотечное кредитование в России возникло во времена царствования императрицы Елизаветы Петровны. Гражданско-правовое понятие ипотеки приведено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В журнале «Банковское кредитование» и других периодических изданиях приводятся основные показатели развития ипотеки, статистические данные. В нормативно-правовых документах, в частности «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», которая определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы; заложен законодательный фундамент для развития механизма ипотеки.
Глава 1. Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования.
Теоретические основы ипотечного кредитования.
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и в гораздо раннем периоде. [4; стр.165]
По мнению Довдиенко И.В. «ипотека» – это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную). [2; стр 3]
Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.[1; стр 25]
Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику (залогодателю).
Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости.[26]
Ипотека – это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.[15]
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.
Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико - политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах и является необходимой программой, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике. Ипотечные кредиты обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.[ 5 стр 35.]
Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество.[11]
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.
Выплата процентов и погашение кредита определяются договором.
В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);
3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;
4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;
5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
Обеспечение кредита может быть оформлено:
договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;
6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи;
7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.[11]
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.[ 15]
При правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая формирует рынок жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют без финансового участия государства, за исключением случаев государственных дотаций банкам для компенсации им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.
Система ипотечного кредитования включает два направления:
непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье
обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.
Банк, выдающий ипотечный кредит связан со следующими рисками
Виды риска обеспечения кредита
Особое внимание уделим отдельному виду кредитного риска - риску обеспечения кредита, который хотя и не является самостоятельным видом риска и рассматривается только при наступлении риска непогашения кредита, представляется наиболее интересным, поскольку именно он зависит от выбора вида обеспечения.
Этот вид риска проявляется в недостаточности дохода, полученного от реализации предоставленного банку обеспечения кредита, для полного удовлетворения долговых требований банка к заемщику.
Риск кредитоспособности заемщика предшествует риску непогашения кредита, под ним принято понимать неспособность заемщика выполнять свои обязательства по отношению к кредиторам вообще. Каждый заемщик характеризуется индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствует независимо от деловых отношений с банком и является результатом делового риска и риска структуры капитала.
Риск обесценивания залога связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договора залога. Цена предмета залога может меняться как в меньшую, так и в большую сторону. Чаще всего изменение происходит в меньшую сторону, так как помимо рыночных законов в этом случае еще действует фактор, связанный с физическим и моральным износом предмета залога. Подобное изменение рыночной стоимости может привести к тому, что в случае необходимости после реализации предмета залога банк не сможет вернуть кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме.
Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате.
Правовой риск как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть представлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз. В данной ситуации банк может понести дополнительные финансовые, моральные, материальные и временные затраты.
Риск неликвидности обеспечения подразумевает невозможность реализации предмета залога на рынке по обоснованной стоимости, а также возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действия договора залога.
Риск неправильной оценки предмета залога может возникать в случае отсутствия достаточного количества информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления (например, подкупа). В этом случае рыночная стоимость залога оказывается ниже стоимости, указанной в документах, и, соответственно, не может покрыть расходов банка.
Риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников, может возникать на всех этапах банковского кредитования под залог имущества. Результатом может стать как уже упомянутая завышенная оценка предмета залога, так и недействительность сделки (при неправильном оформлении договора залога) или получение недостоверной информации (в случае некачественной проверки представляемых залогодателем документов) и т.д.
Риск, связанный с недостаточным опытом работы с банковскими залогами, обобщает в себе все предыдущие виды рисков, так как они могут являться следствием недостаточного опыта. Данный риск обусловлен относительно недавним вхождением в практику банковской деятельности операций залога (особенно залога недвижимости), а также связан с появлением новых банков, не имеющих практики в данной области, и новых банковских услуг. [1 стр 198]
.Программы ипотечного кредитования составлены исходя из потребностей основных клиентов ипотечного кредитования, которых выделяют на четыре группы:
- "первое жилье":
- "яппи" (возраст 25 - 35 лет, доход от 500 долл. одиноки, но готовы начать совместную жизнь в гражданском браке);
- "молодая семья" (возраст 25 - 40 лет, доход от 500 долл. женаты, возможно, имеют ребенка дошкольного возраста);
- "новое качество" (возраст 35 - 45 лет, доход от 500 долл. есть взрослые дети).
Из данной сегментации следуют четкие требования к настройке ипотечного предложения.
Для группы "первое жилье" необходимо продвижение ипотеки как категории. Важно аргументированно дать понять, что ипотека для данной группы является доступным продуктом. Им надо предложить рациональный выбор в пользу ипотеки, подняв существующую проблему - необходимость собственного жилья, наличие арендных платежей.
Результатом настройки ипотечного предложения для данной категории клиентов явилась рекламная коммуникация "Нет аренде!".
Для группы же "новое качество" важнейшими являются выгодные условия и возможность подобрать для себя оптимальный вариант за счет сочетания собственных и заемных средств. Представители этой аудитории четко знают, что такое ипотека, и четко умеют планировать свой бюджет.
Способом настройки ипотечного предложения на потребности указанной группы стало создание "ипотечного конструктора", предусматривающего широкий выбор ценовых условий в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса.[8]
Вывод:
Ипотека – это долгосрочный кредит, который выдается на приобретение жилья.
Не каждые слои населения могут позволить купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье. Многие не решаются брать кредит, хотя при этом арендуют другую квартиру вместо того, чтобы погашать кредит за собственную. А ведь стоимость арендной платы за однокомнатную квартиру, в 2007 г почти равна ежемесячному платежу по кредиту.
Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:
- доступная ценовая политика;
- можно брать кредит семьей в несколько поколений;
- относительно небольшие ежемесячные выплаты, сравнимые со стоимостью аренды жилья;
- фиксированный процент выплат;
Отрицательные аспекты:
- ограничение прав пользования недвижимостью в момент выплат кредита;
- высокая процентная годовая ставка, чем при потребительских кредитах.
Существующие модели развития ипотечного кредитования.
Венгрия
Самый быстро растущий в Европе рынок ипотечного кредитования - в Венгрии. Современный рынок ипотечного кредитования начал формироваться в Венгрии еще 15 лет назад, однако нынешний бум объясняется щедрыми государственными субсидиями с одной стороны и низкими процентными ставками - с другой.
Способствуют ему и низкие темпы инфляции - в прошлом году она составила примерно 6 процентов. Только в прошлом году объем выданных ипотечных кредитов увеличился здесь на 70 процентов. Для сравнения: в Чехии - только на 30 процентов, а в Польше - только на 9 процентов, в Западной Европе кредиты давно стабилизировались и прирастают не столь сильно. В целом за два последних года объем ипотечного кредитования в Венгрии увеличился почти на 260 процентов.
На данный момент фактически любой венгерский гражданин может найти соответствующий его доходам ипотечный продукт на рынке: начиная от небольшого кредита на ремонт отопления до кредита на строительство собственного дома или покупки земли для фермерской деятельности.
Чтобы ипотека заработала, нужно было, конечно, создать юридическую базу, так как в первые годы и банки, и клиенты побаивались ипотеки - им это дело казалось слишком рискованным. Особенно настораживала передача заемщиком кредитору прав на недвижимость, пока кредит не будет погашен.
Система ипотечного кредитования в Венгрии довольна проста. Тот, кто намерен построить или купить жилье или просто хочет сделать ремонт, обращается в банк. Максимальная сумма кредита - 30 миллионов форинтов, это примерно 125 тысяч долларов. Срок погашения - от 5 до 35 лет. Заемщик должен вернуть не только сумму кредита, но и проценты, хотя и весьма низкие, а также покрыть банковские расходы. На данное время они составляют 2,9 процента и 1,5 процента соответственно. Но банк, выдавший ипотечный кредит, получит еще 3 процента в виде дотации из государственного бюджета. На этом фоне удивительно быстро развивается и вторичный рынок закладных.
Изначально программа ипотечного кредитования была рассчитана на молодые семьи, которые строят новое жилье. Потом включили и жилье, уже существующее. Сейчас все семьи включены в схему.
Банки также приветствовали этот процесс, ибо из-за разного рода субсидий количество выдаваемых ипотечных кредитов неуклонно растет. По сравнению с тем, что было в 1999 году, в 2006 их выдается в 13 раз больше, а общая сумма составляет почти 4 миллиарда евро. Однако эксперты считают, что и это меньше половины всего потенциала ипотечного кредитования в стране. В Венгрии низкие процентные ставки на ипотечное кредитование, примерно 6 процентов годовых, тогда как рыночные ставки по другим кредитам достигают 12-15 процентов. [19]
Германия.
В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн.
По сравнению с другими европейскими законодательствами, в Германии присутствуют две дополнительные гарантии надежности и защищенности ипотечного банка и закладных листов. Во-первых, в каждом ипотечном банке управляющий и его заместитель назначаются государственным органом надзора за банками. Этим служащим вменяется в обязанность предоставлять контролирующей организации информацию о деятельности банка, о сведениях и собственных наблюдениях, полученных в процессе работы. Основная задача управляющего — надзор за надлежащим обеспечением закладных листов, правильностью и своевременностью внесения в особый ипотечный реестр суммы, используемой для обеспечения. Закладные листы могут быть выданы лишь после того, как управляющий подтвердит наличие их соответствующего обеспечения и записи в ипотечном реестре. Во-вторых, — система банковского надзора,
