Изготовить полезный образец у адвоката будет увесисто стоить. Причина - отсутствие неточностей труд, не возможный без квалификации. В процессе обращение это описание интеллекта обращающегося. Помощник невольно выстраивает мнение о подписавшемся, что вложил собственные причины, изучая заявление и его мысли. Это является критично важнымв ситуациях, если решение открывается от эмоционального состояния.
Сегодня далеко не редкость сделки, совершаемые в результате подписания договора купли-продажи. Напротив, в силу того, что люди постоянно что-то покупают и продают, договор такого типа является наиболее актуальным решением практически в любой ситуации. Ведь согласитесь, если речь не идет о приобретении продуктовых товаров на рынке, то ни в коем случае нельзя заключать сделку в условиях устного договора, все обязательно должно быть зафиксировано на бумаге и подписано обеими сторонами. Наилучшим вариантом, конечно же, является грамотно и четко составленный договор купли-продажи.
Образец договора купли-продажи совершенно не сложно найти на специализированных сайтах в сети Интернет, в том числе и на нашем юридическом портале. Также, договор купли-продажи можно заказать индивидуально, если речь идет о включении в него особых условий, или объектом сделки является дорогостоящее движимое либо недвижимое имущество. Помните, что уверенность в правильности заключаемой сделки будет способствовать ее грамотной реализации. В любом случае, любой договор позволит четко обозначить права и обязанности сторон, а следовательно, избежать мошенничества. При совершении сделки купли-продажи недвижимости особенно рекомендовано прибегать к услугам специальных агентств, которые помогут правильно составить договор, проведут юридическое сопровождение и обезопасят обе стороны от возможных неприятностей.
Согласно действующему законодательству, заключение сделки влечет получение одной из сторон доходов определенного размера.
С полученного дохода по сделке купли-продажи, в соответствии с Налоговым кодексом РФ, необходимо выплатить сумму налога. При этом, по сделкам купли-продажи недвижимости, налоговым законодательством предусмотрены определенные налоговые вычеты, которые, между тем, не освобождают налогоплательщика от подачи налоговых деклараций.
В договоре купли-продажи, как правило, фиксируются подробные данные обеих сторон договора и объекта сделки, условия сделки, права и обязанности сторон, а также ответственность при несоблюдении возложенных договором обязательств. Договор обязательно подписывается двумя сторонами в присутствии друг друга, после чего сделка может быть признана законной. Здесь хочется еще раз подчеркнуть, насколько важно, чтобы договор купли-продажи был заключен правильно, ведь это играет большую роль в успешном завершении сделки. Кроме того, договор купли-продажи может быть признан недействительным или незаключенным, если в нем не указаны наиболее важные условия осуществления сделки – качество предмета сделки, дата передачи объекта сделки новому владельцу, стоимость объекта сделки и т.д. Также, признание договора недействительным может быть осуществлено в случаях несоблюдения одной из сторон своих обязательств или нарушения другой стороны.
Чаще, недействительным договор может быть признан по решению суда, если будут обнаружены соответствующие признаки. При этом, одна из сторон либо обе стороны, при несогласии с решением суда и присутствии веских доказательств обратного, могут подать апелляционную жалобу, которая должна быть подана не позднее срока вступления принятого судом решения в законную силу.
Договор купли-продажи и последствия его подписания
Раздел: Гражданское право |
Сегодня далеко не редкость сделки, совершаемые в результате подписания договора купли-продажи. Напротив, в силу того, что люди постоянно что-то покупают и продают, договор такого типа является наиболее актуальным решением практически в любой ситуации. Ведь согласитесь, если речь не идет о приобретении продуктовых товаров на рынке, то ни в коем случае нельзя заключать сделку в условиях устного договора, все обязательно должно быть зафиксировано на бумаге и подписано обеими сторонами. Наилучшим вариантом, конечно же, является грамотно и четко составленный договор купли-продажи.
Образец договора купли-продажи совершенно не сложно найти на специализированных сайтах в сети Интернет, в том числе и на нашем юридическом портале. Также, договор купли-продажи можно заказать индивидуально, если речь идет о включении в него особых условий, или объектом сделки является дорогостоящее движимое либо недвижимое имущество. Помните, что уверенность в правильности заключаемой сделки будет способствовать ее грамотной реализации. В любом случае, любой договор позволит четко обозначить права и обязанности сторон, а следовательно, избежать мошенничества. При совершении сделки купли-продажи недвижимости особенно рекомендовано прибегать к услугам специальных агентств, которые помогут правильно составить договор, проведут юридическое сопровождение и обезопасят обе стороны от возможных неприятностей.
Согласно действующему законодательству, заключение сделки влечет получение одной из сторон доходов определенного размера. С полученного дохода по сделке купли-продажи, в соответствии с Налоговым кодексом РФ, необходимо выплатить сумму налога. При этом, по сделкам купли-продажи недвижимости, налоговым законодательством предусмотрены определенные налоговые вычеты, которые, между тем, не освобождают налогоплательщика от подачи налоговых деклараций.
В договоре купли-продажи, как правило, фиксируются подробные данные обеих сторон договора и объекта сделки, условия сделки, права и обязанности сторон, а также ответственность при несоблюдении возложенных договором обязательств. Договор обязательно подписывается двумя сторонами в присутствии друг друга, после чего сделка может быть признана законной. Здесь хочется еще раз подчеркнуть, насколько важно, чтобы договор купли-продажи был заключен правильно, ведь это играет большую роль в успешном завершении сделки. Кроме того, договор купли-продажи может быть признан недействительным или незаключенным, если в нем не указаны наиболее важные условия осуществления сделки – качество предмета сделки, дата передачи объекта сделки новому владельцу, стоимость объекта сделки и т.д. Также, признание договора недействительным может быть осуществлено в случаях несоблюдения одной из сторон своих обязательств или нарушения другой стороны.
Чаще, недействительным договор может быть признан по решению суда, если будут обнаружены соответствующие признаки. При этом, одна из сторон либо обе стороны, при несогласии с решением суда и присутствии веских доказательств обратного, могут подать апелляционную жалобу, которая должна быть подана не позднее срока вступления принятого судом решения в законную силу.
§ 4. ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
РЕКЛАМА
Последствия неисполнения продавцом обязанности передать вещь выражаются в предоставлении покупателю права требовать либо передачи ему проданной вещи и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора с возмещением убытков, причиненных неисполнением (см. ст. 243 ГК).
Осуществление покупателем указанных "прав допустимо, однако, в пределах, очерченных нормами общей части обязатель-
ственного права. Во-первых, в силу ст. 177 ГК, исполнение взаимных обязанностей по договору должно происходить, как правило, одновременно. Поэтому, если иное не вытекает из закона, договора или существа сделки (например, при покупке товаров в кредит), необходимым условием удовлетворения требований покупателя является исполнение им своих обязанностей', а не только истечение установленного срока.
Во-вторых, покупатель может истребовать в принудительном порядке лишь индивидуально-определенные вещи и при условии, что они не переданы или ранее не проданы другому покупателю (ст. 217 ГК).
В-третьих, взыскание с продавца убытков, если договором не установлено иное, допустимо только при наличии его вины (ст. 222 ГК). Напротив, решение вопроса о расторжении договора ввиду просрочки исполнения (ст. 225 ГК) или истребовании вещи не зависят от виновности или невиновности продавца.
Последствия продажи вещи ненадлежащего качества2 (ст. 246 ГК) выражаются в предоставлении покупателю права требовать: либо замены вещи, определенной в договоре родовыми признаками, вещью надлежащего качества; дибо соразмерного уменьшения покупной цены; либо безвозмездного устранения продавцом недостатков вещи3; либо возмещения произведенных самим покупателем затрат при исправлении вещи4; либо расторжения договора.
Покупатель вправе предъявить любое из указанных требований по своему выбору,и независимо от того, виноват ли продавец в ненадлежащем исполнении договора.
Кроме того, наряду с применением одной из перечисленных санкций покупатель вправе также взыскать с виновного продавца причиненные ненадлежащим исполнением убытки5.
* В случае истребования вещи покупная цена может быть вручена покупателем непосредственно в суде.
2 Некачественной признается вещь, не соответствующая условиям договора или обычно предъявляемым требованиям. Само • по себе наличие дефектов вещи, если они были оговорены продавцом и учитывались при заключении сделки, не влечет за собой наступления описанных ниже последствий.
3 К продавцу, уклоняющемуся от исполнения решения о безвозмездном устранении им недостатков вещи, принудительные меры • могут быть применены в порядке и в пределах, предусмотренных ст. 406 ГПК.
4 Расходы, произведенные покупателем на исправление вещи, должны соответствовать по своим размерам тем расходам, которые обычно затрачиваются на подобного рода исправления с учетом конкретных обстоятельств. В случае производства покупателем несоразмерных затрат суд может компенсировать их лишь частично в соответствии со ст. 224 ГК.
5 Статья 246 ГК упоминает об убытках лишь в связи с расторжением договора. Однако правомерность взыскания причиненных ненадлежащим исполнением убытков и в случаях, когда вопрос о расторжении договора покупателем не ставится (например, вызванных просрочкой исполнения ввиду ремонта вещи), вытекает из норм гл. 19 ГК.
Неизвестные покупателю недостатки вещи могут быть им обнаружены через некоторое время после покупки. Гражданский кодекс не проводит различия между недостатками явными (т. е. теми, которые могли быть сразу обнаружены покупателем при внимательном осмотре вещи) и скрытыми (т. е. такими, которые могут быть обнаружены лишь в процессе использования вещи) '. Закон не обязывает покупателя осматривать вещь и защищает его интересы даже в тех случаях, когда он проявил излишнее доверие к продавцу. Закон предусматривает, далее, что покупатель, обнаруживший недостатки вещи, вправе сразу же заявить об этом продавцу претензию с тем, чтобы продавец удовлетворил ее добровольно. Предъявление претензии не является, однако, обязанностью Покупателя—он может предъявить ее, но может и не предъявить, а обратиться непосредственно в суд. Юридическое значение заявления претензии проявляется, в основном, при исчислении сроков исковой давности.
Вместе с тем интересы продавца требуют, чтобы срок, предоставляемый покупателю для обнаружения недостатков, был все же ограничен. Поэтому ст. 247 ГК устанавливает, что претензии по поводу недостатков вещей могут быть заявлены в течение шестимесячного, а по поводу недостатков строений в течение годичного срока со дня передачи вещи или строения во владение покупателя. В отношении строения, день передачи которого неизвестен, либо находившегося во владении покупателя до его продажи, срок, установленный для предъявления претензии, начинает течь со дня заключения договора.
Отмеченный шестимесячный (для строений — годичный) срок не является, однако, тем сроком, в течение которого покупатель обязан обнаружить недостатки вещи под угрозой невозможности предъявления требований к продавцу. Поскольку заявление покупателем претензии продавцу не обязательно, а сам момент обнаружения недостатков вещи, переданной по договору купли-продажи, нигде не фиксируется, постольку покупатель может обнаружить недостатки и предъявить по поводу их требования к продавцу непосредственно в суде вплоть до истечения срока исковой давности. Срок давности по иску о недостатках проданной вещи установлен ст. 249 ГК. Он равен шести месяцам и начинает течь: если претензия не заявлена либо когда время ее заявления установить невозможно, — со дня истечения срока, предоставленного для предъявления претензии;
если претензия заявлена — со дня ее предъявления.
Кодекс специально оговаривает, что осуществление покупателем прав, возникающих в связи с продажей вещи ненадле-
J Такое разграничение проводит, однако, ГК УзССР. Оно сохраняет значение и при исчислении сроков предъявления претензий по договору розничной купли-продажи.
жащего качества в розничной торговой сети, производится в порядке, определяемом Советом Министров СССР.
Последствия несоблюдения продавцом обязанности по предупреждению покупателя о правах третьих лиц на продаваемую вещь, а также по сохранению вещи (ст. 241, 242 ГК) выражаются в предоставлении покупателю права требовать по своему выбору либо уменьшения цены, либо расторжения договора и, кроме того, возмещения причиненных виновным продавцом убытков.
Последствия отказа покупателя принять купленную вещь или оплатить ее стоимость (ст. 244 ГК) выражаются в предоставлении продавцу права требовать по своему выбору либо принятия покупателем вещи и уплаты цены, либо расторжения договора. Независимо от того, какое из этих двух требований изберет продавец, он может, кроме того, взыскать с виновного покупателя убытки, причиненные соответственно задержкой исполнения или неисполнением договора. Статья 244 ГК, хотя прямо в ней это не оговорено, к договору розничной купли-продажи неприменима.
Последствия отсуждения вещи у покупателя. При изъятии третьим лицом у покупателя вещи по основаниям, возникшим до ее продажи, покупатель может предъявить регрессный иск к продавцу с требованием о возмещении понесенных им убытков. Результат рассмотрения дела по регрессному иску зависит от того, был или не был привлечен покупателем продавец к участию в деле об изъятии вещи (см. ст. 250 ГК) '. Если продавец к участию в этом деле был привлечен (но либо не явился, либо не сумел предотвратить отсуждение вещи) — регрессный иск подлежит удовлетворению независимо от обоснованности возражений продавца по существу спора. Если продавец не был привлечен покупателем, то суд рассматривает регрессный иск по существу: отказывает в его удовлетворении или, наоборот, удовлетворяет требования покупателя в зависимости от того, докажет ли продавец, что он действовал правомерно и что, следовательно, приняв участие в деле по иску третьего лица, он смог бы предотвратить изъятие вещи2.
Стороны вправе договориться, об устранении или ограничении ответственности продавца за отсуждение вещи. Но если
' В целях привлечения продавца к участию в деле покупатель должен заявить соответствующее ходатайство перед судом, а также известить продавца о предъявлении иска.
Статья 251 ГК, устанавливающая последствия отсуждения вещи у покупателя, говорит о ее принудительном изъятии. Не исключено, однако, что, узнав о праве собственности третьего лица на вещь, покупатель может отдать ее добровольно. В этих случаях он также имеет право предъявить к продавцу иск, который должен рассматриваться по существу.
продавец знал о существовании прав третьего лица на продаваемую вещь и не предупредил об этом покупателя, такое условие признается недействительным (ч. II ст. 251 ГК).
6. Каковы последствия заключения договора купли-продажи в качестве продавца лицом, не обладающим правом собственности на имущество, являющееся предметом договора?
Необходимо отметить, что, хотя продажа имущества его собственником и является наиболее распространенным случаем купли-продажи, отнюдь не всегда продавец является собственником продаваемой вещи. Так, продажу чужих вещей могут осуществлять комиссионер (ст. 990 ГК), лица, уполномоченные в силу закона осуществлять реализацию имущества в рамках исполнительного производства (ныне действует Закон об исполнительном производстве 2007 г.). Это случаи бесспорные, прямо прописанные в законе, как и случаи продажи вещей, которые только должны быть в будущем приобретены продавцом у третьих лиц, вещей, еще не созданных (п. 2 ст. 455 ГК). Но как должны квалифицироваться случаи продажи имущества "несобственниками" в других ситуациях? Наиболее распространенный подход арбитражных судов к обозначенному вопросу таков (см. например, постановления Президиума ВАС РФ от 06.11.2001 N 9963/00, от 01.02.2005 N 11954/04, ФАС МО от 31.08.2001 N КГ-А41/4842-01, ФАС УО от 13.03.2006 N Ф09-815/06-С3, от 24.07.2006 N Ф09-6348/06-С3 и мн. др.): сделки по продаже имущества лицами, не являющимися его собственниками, рассматриваются как ничтожные. Этот подход является следствием традиционной позиции арбитражных судов по несколько иному вопросу - об условиях применения такого способа защиты нарушенного права, как признание сделки недействительной в случае отсутствия у лица, отчуждающего имущество, полномочий на его отчуждение. В свою очередь, по этому вопросу Пленум ВАС РФ определился еще в 1998 г. косвенно признав, что отсутствие полномочий на отчуждение имущества - достаточное основание для вывода о ничтожности самой сделки отчуждения (постановление от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")*(8).
Примечательно то, что в подавляющем большинстве случаев вопрос вставал не об одной из ситуаций, описанных выше, т.е. ситуаций, когда право собственности у продавца хоть и отсутствует к моменту заключения сделки, но возникает до передачи имущества; арбитражные суды делают вывод о ничтожности сделки, заключенной продавцом, не являющимся собственником, тогда, когда такой продавец и продавал, и передавал чужое имущество, не имея на то права. В этих рамках логика арбитражных судов, если на секунду отвлечься от ее соответствия доктрине и законодательству, выглядит хоть как-то обоснованной, ибо касается случаев, заведомо сопряженных с нарушением прав третьих лиц.
Но как быть с нормальными сделками, объективно необходимыми обороту и прямо "прописанными" в ГК, - сделками купли-продажи "будущих вещей" (банальнейший пример - еще не произведенная продукция), вещей, подлежащих приобретению продавцом у третьих лиц? Как соотносится логика арбитражных судов и абсолютно четкая позиция законодателя, допускающего продажу вещей несобственником в достаточно многих случаях, в том числе в случае приобретения вещей для перепродажи уже после заключения договора?
Рассматриваемая коллизия п. 2 ст. 455 ГК и сложившейся арбитражной практики по продаже вещей неуполномоченными лицами нечасто анализируется арбитражными судами. Разумеется, есть огромный массив судебных актов, в которых констатируется законность продажи вещей, "просто" пока не принадлежащих продавцу, вещей, которые он только намеревается создать и приобрести. Однако вопрос о значении п. 2 ст. 455 ГК для случаев продажи имущества, заведомо для продавца принадлежащего третьим лицам, не намеренным его отчуждать, а равно имущества, обремененного арестами и тому подобными ограничениями, анализируется нечасто, и выводы, к которым приходят суды, различны и, по большому счету, мало предсказуемы.
Например, в постановлении ФАС УО от 29.06.2006 N Ф09-5557/06-С6 рассматривается ситуация продажи имущества: 1) находящегося под арестом, наложенным судебным приставом-исполнителем, и 2) одновременно (!) еще не приобретенным у предыдущего собственника. Признавая договор купли-продажи ничтожным, суд в качестве основного контрдовода против тезиса о необходимости применения п. 2 ст. 455 ГК сослался на положения договора, констатирующие наличие у продавца права собственности на имущество и отсутствие обременений такового. А вот ФАС МО (см. постановление от 13.12.2000 N КГ-А41/5612-00), рассматривая продажу акций, которые на момент заключения сделки только истребовались продавцом у третьего лица (в судебном порядке), сделал вывод о законности заключенного договора, несмотря на наличие в нем аналогичных положений.
Другая ситуация: продается недвижимость, приобретенная продавцом у третьего лица, при этом на момент заключения договора купли-продажи право собственности продавца, возникающее на основании предшествующей сделки, еще не зарегистрировано. ФАС МО (см. постановление от 01.07.2004 N КГ-А40/5076-04) никаких проблем не видит и со ссылкой на п. 2 ст. 455 ГК признает договор абсолютно законным. А вот ФАС СЗО (см. постановление от 18.09.2002 N А05-4703/02-230/17) в аналогичной ситуации констатирует ничтожность сделки со ссылкой на несоответствие таковой закону. по причине того, что имущество продано лицом, не являющимся его собственником (как известно, право собственности на недвижимость, по общему правилу, возникает с момента государственной регистрации).
Подобные коллизии неизбежны, ибо порочна исходная посылка о ничтожности сделок купли-продажи, заключенных "неуправомоченными" лицами. И никаких четких различий между ситуациями, "вписывающимися" в п. 2 ст. 455 ГК и не "вписывающимися" в него, просто невозможно провести. Совершенно не принципиально, почему у продавца на момент заключения сделки нет права собственности, - потому ли, что он только собирается создать или приобрести вещь, или же потому, что он приобрел вещь по ничтожной сделке. Ведь последнее не исключает первое: можно сначала купить имущество по недействительному договору, а затем по действительному, и это лишь частный пример. Любые попытки как-то вычленить, отгородить случаи купли-продажи "неуправомоченными" лицами, которые должны быть исключены из сферы действия п. 2 ст. 455 ГК, обречены на провал, поскольку никаких исключений здесь просто быть не может*(9).
Примечательно также и то, что рассматриваемая проблема неразрывно связана с широко дискутируемой в последнее время в научных кругах тематикой "вещного договора"*(10). Предельно упрощая соответствующую проблематику (что продиктовано целями и задачами данной книги), можно сказать, что в рамках концепции, принятой во многих правопорядках, в том числе немецком, для перехода права собственности требуется две сделки: 1) обязательственная (например, договор купли-продажи как таковой) и 2) вещная (для движимости это, как правило, простая передача имущества; для недвижимости - обычно ее более сложный аналог). Только в случае действительности обоих сделок достигается переход права собственности.
Достаточно любопытно сравнить, с какой легкостью и удобством для оборота решалась бы рассматриваемая нами проблема, в которой "с концами" погрязла арбитражная практика, будь в российском правопорядке признана концепция вещной сделки. Ведь господствующая практика имеет не только негативную сторону (прежде всего, создает риск признания ничтожными нормальных, "здоровых" сделок, лишает покупателей возможности использовать договорные санкции для борьбы с недобросовестными продавцами, отчуждающими чужое имущество (ведь в соответствующих случаях сделки признают ничтожными в полном объеме!)); помимо этого, такая практика продиктована естественным стремлением отвергнуть, лишить юридического признания заведомо незаконные случаи отчуждения чужого имущества*(11). Как в этой ситуации обойтись без обращения к ст. 167 ГК? На первый взгляд, можно было бы опереться на институт виндикации. но ведь в рамках этого института вещь истребуется из. незаконного владения. А почему оно незаконное? Потому что нет волеизъявления собственника. А как же сделка купли-продажи - если она действительна, то должна переносить титул собственности, и ни о каком "незаконном владении" и речи быть не может? И вот опять мы, хотя бы косвенно, но вынуждены будем констатировать ничтожность сделки, а значит, вернемся к началу пути.
Концепция вещной сделки действительно помогает выбраться из описанного порочного круга. Договор купли-продажи в рамках этой концепции вполне может оставаться действительным даже при отсутствии у собственника необходимых полномочий на отчуждение вещи. Для заключения такого договора эти полномочия не нужны. Они нужны для вещной сделки, непосредственно "переносящей" право собственности. И если таких полномочий не будет к моменту передачи, главный правовой результат сделки не будет достигнут. Но вместе с тем при признании самостоятельной роли вещного договора нет оснований в рассматриваемой ситуации не применять положения обязательственного договора купли-продажи к отношениям сторон (в том числе в части санкций, связанных с несостоявшимся переходом права собственности), нет причин лишать оборот удобных для него сделок, в которых продавец не является собственником продаваемой вещи.
