Налог на сдаваемую квартиру: как платить в 2026 году

Налог на сдаваемую квартиру в 2026 году — это НДФЛ: 13% с годового дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с суммы превышения, если вы сдаёте жильё как физическое лицо. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, а перечисляют налог до 15 июля года, следующего за годом дохода. Разбираем законные способы платить меньше — самозанятость, ИП на УСН и патент.

Сколько платить, если сдаёшь квартиру как физлицо?

Плательщиком налога выступаете вы: арендатор-гражданин налоги за вас не платит, а вот организация или ИП становятся налоговыми агентами и удерживают НДФЛ из арендной платы сами.

Ставка прогрессивная. До 2,4 млн ₽ совокупного годового дохода — 13%, с суммы свыше — 15%, и повышенная ставка действует только на превышение. Арендный доход считается вместе с зарплатой и остальными базами.

Когда сдавать 3-НДФЛ и когда платить?

Декларацию по форме 3-НДФЛ подают в инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а сумму налога перечисляют не позднее 15 июля.

Для вычетов это ограничение не действует, но для дохода от аренды срок жёсткий. Удобнее всего заполнять декларацию в личном кабинете налогоплательщика — данные 2-НДФЛ от работодателя там уже есть.

Что говорит закон

Доход от аренды признаётся объектом обложения НДФЛ по статье 209 НК РФ, суммы арендной платы — доходом собственника (письмо Минфина России от 21.08.2025 № 03-04-05/81908). Дальше — по пунктам:

• прогрессивные ставки 13–22% установлены пунктом 1 статьи 224 НК РФ (в редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ);
• срок подачи декларации — пункт 1 статьи 229 НК РФ, срок уплаты — пункт 4 статьи 228 НК РФ;
• за непредставление декларации грозит штраф 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1000 ₽ и не более 30% (ст. 119 НК РФ), за неуплату — 20% (ст. 122 НК РФ) и пени;
• уклонение в крупном размере — свыше 2,7 млн ₽ за три года — уголовно наказуемо (ст. 198 УК РФ).

Способ уплаты	Кто вы	Что платите
НДФЛ	физическое лицо	13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% — с превышения; 3-НДФЛ до 30 апреля, налог до 15 июля
Налог на профессиональный доход	самозанятый	4% с дохода от физлиц и 6% — от организаций; годовой доход до 2,4 млн ₽, декларации нет
УСН, объект «доходы»	ИП	6% с дохода плюс страховые взносы; декларация по итогам года
Патент	ИП	фиксированная стоимость патента, зависит от региона; декларации по патенту нет

Как оформить договор найма?

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, а срок по нему не может превышать пяти лет (ст. 674, ст. 683 ГК РФ). Если договор заключён на год и более, обременение права собственности подлежит государственной регистрации; договор до года регистрации не требует, и к нему не применяется правило о преимущественном праве нанимателя на продление.

Постоянного жильца нужно зарегистрировать по месту пребывания, если он проживает более 90 дней. Письменный договор с реальной суммой — не формальность: он и защищает квартиру, и подтверждает ваши доходы для суда, если с нанимателем возник спор.

Продали квартиру: когда налог не платится?

Минимальный срок владения — пять лет в общем случае и три года, если жильё досталось по наследству, в дар от близкого родственника, приватизировано, получено по договору ренты или являлось единственным на дату продажи (ст. 217.1 НК РФ).

Если срок меньше, доход уменьшают на вычет 1 000 000 ₽ либо на подтверждённые расходы на покупку — выбирать нужно то, что даёт больший результат (ст. 220 НК РФ). Ставка при продаже — 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год и 15% свыше (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Когда доход не превышает 1 000 000 ₽, декларацию можно не сдавать вовсе.

Пример

Пётр сдаёт квартиру за 30 000 ₽ в месяц — 360 000 ₽ в год, и его зарплата за год составляет 2 340 000 ₽. Совокупная база — 2 700 000 ₽.

Налог: 2 400 000 × 13% = 312 000 ₽ плюс 300 000 × 15% = 45 000 ₽, итого 357 000 ₽. Если бы тот же доход от аренды облагался только по ставке 13%, вышло бы 351 000 ₽ — разница из-за прогрессии составляет 6 000 ₽.

При тех же доходах через самозанятость налог с арендных платежей составил бы 360 000 × 4% = 14 400 ₽.

Внимание: ниже — нормы Украины из старой редакции статьи. Для России они не применяются

Сдаешь квартиру — плати налоги!

После свободного «дикого капитализма» 1990-х многим предпринимателям крайне трудно загнать себя в рамки законной уплаты налогов. Особенно в отношении такого «междусобойчика» двух-трех лиц, как договор аренды жилья. Тем не менее, делать это (легализовывать аренду) надо. А начать лучше – с выбора одной из двух существующих систем налогообложения арендодателей.

Система первая – арендодатель-физлицо. В соответствии с законом 2003 года «О налогах на доходы физических лиц» гражданин, сдающий жилье в аренду, обязан платить государству ежеквартально 15% дохода (в год выходит 180% от цены месячной аренды). Уплачивать эти средства нужно налоговому органу по месту регистрации арендодателя (а совсем не по местонахождению объекта аренды) в течение сорока дней после конца каждого квартала (подпункт 9.1.4.а вышеуказанного закона). При этом, внимание, нотариус, регистрирующий договор аренды, сразу обязан уведомить о таком договоре налоговиков (подпункт 9.1.4.б вышеуказанного закона) – и об этом «сигнале кому следует» забывать не следует.

Для уплаты такого налога нужно: при посещении налогового офиса взять бланк по стандартам ГНАУ для заполнения декларации и размножить его на ксероксе или распечатать на принтере. А затем ежеквартально указывать в таких бланках сумму полученного за квартал арендного дохода и самостоятельно рассчитанную сумму 15% налога, оплачивать налог через любой банк, после чего приобщать квитанцию об оплате к заполненному бланку и отправлять налоговикам по почте. Но если вы все равно часто бываете в налоговой по другим поводам или боитесь допустить ошибки, то можете предоставить бланк с квитанциями и путем личного похода в налоговый офис.

Система вторая – арендодатель-СПД. Согласно указу президента от 1998 года «Об упрощенной системе налогообложения субъектов предпринимательской деятельности» предприниматель, в том числе арендодатель, может зарегистрироваться как физлицо-СПД и платить единый налог (в Киеве 200 гривен, в некоторых регионах — чуть меньше). Уплата производится тоже ежеквартально. Однако в этом случае личный поход в налоговый офис предпочтительнее общения посредством Укрпочты ввиду дополнительных сборов, о которых ниже.

Дамоклов меч над маленькой и всех устраивающей суммой единого налога на СПД завис весной ушедшего года. Действующий и по сей час Кабмин попытался чуть ли не удвоить сумму путем прибавления к ней отчислений в Пенсионный фонд (тогда размер единого налога составил бы 338 гривен в месяц). Днем «большого облома для чэпэшников» было назначено 1 мая 2009-го. Однако перед днем солидарности трудящихся именно солидарность и проявили трудящиеся «малые предприниматели» – при всем их уважении к Пенсионному фонду они устроили общественный протест. Идея правительства вместо внедрения пошла в суд, который ее осенью благополучно отменил. Премьер, разумеется, не смирилась: Кабмин обжаловал решение суда (Киевского Окружного). Таким образом, сериал продолжается, и шансы Кабмина на окончательную победу оцениваются весьма высоко.

А теперь давайте сравним налоговые траты арендодателя при обеих схемах «легализации» аренды – как с учетом возможных вскоре «пенсионных» нововведений, так и без оных.

Очевидно, что «единоналожная» схема СПД-физлица означает фиксированную уплату 2400 гривен в год. Такую же сумму налогов при первой (15-процентной) схеме вы заплатите, только если получаете доходов от аренды 16 000 гривен в год или 1333 гривны (около 160 долларов США) в месяц. Таким образом, если вы сдаете квартиру за большую, чем 1340 гривен сумму (а в Киеве и других мегаполисах вы наверняка ее сдаете за вдвое-втрое большую сумму), то вам выгоднее платить в казну единый налог на СПД. Если, конечно, вы не собираетесь обманывать закон путем указания в договоре фиктивной заниженной цены аренды.

Если же кабмин одержит победу над судами и предпринимателями, тогда «единоналожники» начнут платить в год 12х338=4056 гривен. Такая сумма налогов соответствует при «15-процентной схеме» аренде в размере 2253 гривны в месяц. А эта сумма во многих городах превышает среднюю арендную плату за однокомнатную, а кое-где и за двухкомнатную квартиру. В таких городах по новым правилам многим арендодателям окажется выгоднее быть физлицами «на проценте», а не на едином налоге.

Дополнительным плюсом такого решения может стать тот факт, что гражданин-непредприниматель, по словам юриста адвокатского бюро «АБГ» Екатерины Гутгарц, теоретически имеет возможность «уменьшить размер дохода на размер затрат, связанных с оплатой обучения, медицинских услуг, страхованием жизни и негосударственным пенсионным страхованием, ипотечным кредитованием. Впрочем, практика этих так называемых налоговых кредитов пока ничтожно мала и не может рассматриваться как легкий способ ослабить налоговое бремя». Минусом же является то, что ставка налога для физлиц-арендодателей составляет 15% «но не менее минимальной суммы арендного платежа», определяемого за квадратный метр органом местного самоуправления.

И если какой-нибудь город определит минимальную арендную цену в 10 гривен за квадратный метр в месяц, а вы квартиру в 50 квадратных метров сдаете за 1500 гривен в месяц – то платить вам налогов теоретически придется уже не 15% (225 гривен), а 10х50=500 гривен в месяц. Впрочем, на деле органы самоуправления такие цифры, как балансовая стоимость жилья и исходящая из нее цена аренды, пока что не меняют десятилетиями – там фигурируют сущие копейки (что и позволяет при купле-продаже жилья вдесятеро занижать сумму сделки). Но все это может вскоре измениться в сторону рыночных «честных» цифр, и тогда арендодателям не будет иной здравой альтернативы, кроме СПД.

А вот для киевских арендодателей при условии сохранения нынешних расценок аренды уже сейчас единый налог даже при его удвоении остается выгоднее «процента».

Что бывает с уклонистами

Вспомним и о страшных рейдах налоговой инспекции, с которых мы начинали эту статью. Многие арендодатели навели юридические справки и узнали, что первый раз уклонение от уплаты налогов в некрупном размере, до 17 тысяч гривен (в том числе путем занижения данных о доходах), грозит смехотворным штрафом в размере 51 гривна. И даже если в течение года получающий доход и не делящейся с родной державой на этом «погорел» снова, то штраф увеличивается до не менее веселящих 85 гривен и далее, аж до 136 гривен.

Лишь при суммах неуплаты свыше 17 тысяч единиц нацвалюты штрафы внезапно ужесточаются до 8500 гривен, а от суммы 51 тысяча гривен – до 34 000 гривен штрафа, которые можно заменить лишь на исправительные работы или заключение. Но при средних столичных ценах аренды 2500-3500 гривен в месяц, чтобы «погореть» на сумму налогов более 17 000 гривен, надо сдавать квартиру одному арендатору около четырех лет с нотариально заверенным договором и прописанной полной стоимостью, что все вместе встречается нечасто.

Однако мало кто знает, что приведенные первыми маленькие и «обнадеживающие» кое-кого цифры – это штраф лишь за налоговую декларацию (неподанную или содержащую неправдивую информацию). Сами по себенеуплаченные малые суммы налогов штрафуются отдельно – точнее, они облагаются новым налогом. За месяц обнаруженной неуплаты придется заплатить 10%, за три месяца – 20%, за больший срок взимается пеня в размере 50% сокрытой от государства суммы. А в придачу, конечно же, и саму эту сумму.

Так что если вас «накрыли» на аренде за полгода при цене аренды в 2500 гривен за месяц, с которой неуплачены налоги (допустим, вы – физлицо и прошло менее месяца после полугодовой даты с начала аренды), то вам придется заплатить следующие суммы: 2250 гривен в виде самого 15% налога, 675 гривен в виде 50% пени за первый квартал и 10% пени за второй квартал, и, наконец, 102 гривны за две квартальные декларации. Итого, единоразово 3027 гривен. За несвоевременную уплату которых последует штраф уже в размере 500 необлагаемых налогом минимумов, то есть около 17 000 гривен. А за уклонение от уплаты официально зарегистрированного СПД последний подлежит штрафу в размере до 680 гривен (за «рецидив» в течение года – до 1020 гривен), неуплата этого карается теми же 17 тысячами.

И все-таки, несмотря на такие строгости, по официальным данным в Киеве налоги платит чуть более 80 тысяч арендодателей. А сдается в аренду в столице, по самым скромным подсчетам, 800 тысяч квартир.

Напоследок укажем еще один «правозащитный» аспект для рантье, столкнувшихся с разбирательством с налоговой по поводу неуплаты «доли» государству. В качестве доказательства вины арендодателя налоговая не может использовать незаверенный нотариально договор между арендодателем и арендатором – в том числе на бланке и с печатями агентств недвижимости и других коммерческих организаций, пусть даже и с подписями и паспортными данными сторон. Нотариально незаверенные соглашения (расписки) с любыми печатями не имеют юридической доказательной силы в отношении обязательств перед неупомянутыми в соглашении третьими лицами – даже если это госорганы. Упомянутые в таких документах даты и суммы являются неоспоримыми. Приобщение таких данных к судебному делу можно и нужно успешно обжаловать.

Частые вопросы

В: Нужно ли платить налог, если сдаёшь квартиру физическому лицу?

От: Да, арендная плата — доход, облагаемый НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% с годового дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения.

В: Когда сдавать 3-НДФЛ и когда платить налог?

От: Декларацию подают до 30 апреля следующего года, а налог перечисляют до 15 июля того же года.

В: Может ли арендатор удержать налог сам?

От: Да, если квартиру арендует организация или ИП: они признаются налоговыми агентами и обязаны удержать и перечислить НДФЛ с арендной платы.

В: Что грозит за неуплату налога с аренды?

От: Штраф 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1000 ₽ и не более 30% (ст. 119 НК РФ), 20% за неуплату (ст. 122 НК РФ), пени, а при крупном размере — уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ.

В: Что выгоднее — платить НДФЛ или оформить ИП?

От: При стабильном доходе часто выгоднее патент или УСН 6%, но они добавляют взносы и отчётность — сравнивайте сумму налога и административные расходы до перехода.

Источники:

• ФНС России: доходы от сдачи и продажи недвижимости — ставки и сроки
• Налоговый кодекс РФ, статья 224 — налоговые ставки
• ФНС России: варианты уплаты налога при сдаче квартиры в аренду

Следующие статьи:

• И снова дачная амнистия
• Современная бухгалтерия
• Нотариальный перевод
• Как избежать переплаты таможенной пошлины в бюджет