Намереваясь составлять безотлагательный документ, необходимо расслабившись разложить процесс на несколько составляющих. Они не обязательно будут расположены в таком же порядке. Для начала следует обдумать к чему вы требуете в результате, затем выпишите причины. Полезными могут быть писаные правила, законы, обычаи. Вступление критично необходимая часть, который производит отпечаток. Также не следует забывать и осознать кому направлен приготовляемый просительный документ и кто конкретно обязан будет составить ответ.
Оценка офисных помещений в основном проводится для определения чистого дохода от ставки за арендованные помещения и расходов от его эксплуатации. Каждый договор оформляется в индивидуальном порядке, ведь определенных правил, ограничений и условий по составлению соглашения практически не существует.
К примеру, следует знать, что если здание или территория переходят в полном объеме в эксплуатацию к клиенту, то расходы по ремонту также переадресовываются на него.
В случае, когда в аренду сдаются только ряд помещений или отдельные участки, то владелец, как правило, не может переложить ответственность за поддержку внешней инфраструктуры, вспомогательных комнат и внутренних коридоров здания на своих арендаторов.
Иногда стоимость подобных работ или ряда услуг может входить в стоимость арендной ставки, или вычисляться отдельно, когда сдаваемая территория разбивается на несколько частей, и хозяин сохраняет контроль только на определенных участках.
При составлении соглашения следует также учесть, что со временем расходы на ремонтные работы могут возрастать, ввиду перемены погодных условий, подорожания рынка комплектующих и строительных материалов, а также повышения стоимости услуг специалистов.
Работа с недвижимостью – оценка офисных помещений.
Оценка офисных помещений в основном проводится для определения чистого дохода от ставки за арендованные помещения и расходов от его эксплуатации. Каждый договор оформляется в индивидуальном порядке, ведь определенных правил, ограничений и условий по составлению соглашения практически не существует.
К примеру, следует знать, что если здание или территория переходят в полном объеме в эксплуатацию к клиенту, то расходы по ремонту также переадресовываются на него.
В случае, когда в аренду сдаются только ряд помещений или отдельные участки, то владелец, как правило, не может переложить ответственность за поддержку внешней инфраструктуры, вспомогательных комнат и внутренних коридоров здания на своих арендаторов.
Иногда стоимость подобных работ или ряда услуг может входить в стоимость арендной ставки, или вычисляться отдельно, когда сдаваемая территория разбивается на несколько частей, и хозяин сохраняет контроль только на определенных участках.
При составлении соглашения следует также учесть, что со временем расходы на ремонтные работы могут возрастать, ввиду перемены погодных условий, подорожания рынка комплектующих и строительных материалов, а также повышения стоимости услуг специалистов.
Офисная недвижимость, особенности классификации
Ноябрь 8th, 2013 | Автор: admin
Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост и, как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима классификация основополагающих определений и терминов.Мировая и российская практика классификацииКласс «А» Подкласс «А1» Подкласс «А2» Подкласс «А3»Класс «В»Класс «С»Класс «D»Ситуация в регионахИ в МосквеТаблица классификаций
Мировая и российская практика классификации
В мировой практике офисные здания делятся на категории «А», «В» и «С». В большинстве случаев границы между классами довольно размыты. Часто при оценке офисного помещения класса «С» заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса «В», и удивляется, почему его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.В США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости. В России на данный момент существует несколько попыток разработки классификации объектов различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости:
Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника;
Классификация Московского Исследовательского Форума 2003г.;
Классификация Московского Исследовательского Форума 2006г.;
Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань).
В 2008 году НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Целью классификации стал маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. В 2002 году ГУД уже пыталась вывести на рынок подобную систему классификации, но она не прижилась, так как не была востребована рынком. Сегодня многие специалисты рынка недвижимости пользуются именно этой классификацией.В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. В профессиональном сообществе логистов, девелоперов, аналитиков и оценщиков постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость. Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая — некий обобщенный стандарт на рынке есть. Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы «А», «В» и «С». Есть и категория «D» — это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение. Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.
Класс «А»
Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку. Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области. В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются. Появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы ), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса систем. На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом. Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса: «А1», «А2», «А3». Иногда практикуется деление на «А+, «А», «А-» либо «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного и они, скорее, носят косметический характер.
Подкласс «А1»
Этот подкласс характеризуется следующими качественными свойствами:
новое строительство (или возраст менее 3 лет);
полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;
система централизованного поддержания необходимой температуры и влажности;
фальшполы и подвесные потолки;
высота каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка 2,7 метра);
эффективная и рациональная планировка;
наличие ресторана (или нескольких — в случае больших площадей), а также кафетерия;
достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу;
достаточное количество машиномест на охраняемой (или подземной автостоянке);
современные системы безопасности и инженерного обеспечения;
дублирование и резервирование основных систем;
профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием;
расположение в ЦАО.
Подкласс «А2»
имеет следующие характеристики:
полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;
менее жесткие требования к расположению здания;
допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;
несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами.
В целом, подкласс «А2» очень близок по характеристикам к подклассу «А1», но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).
Подкласс «А3»
должен обладать следующими характеристиками:
реконструированное здание постройки середины или конца 90-х прошлого века;
менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;
допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;
менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы.
Подкласс «А3» близок к подклассу «А2». но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение не обязательно в центральном районе города).Отдельный и довольно спорный момент — критерий расположения. Проблема заключается даже не в том, что считать центром и «близкими к центру» территориями. Так, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом? Не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе Москвы, с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами. По всем критериям, кроме расположения, такие здания следовало бы отнести как минимум к категории «А» или к «А1». Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса «А», оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена.
Класс «В»
Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А». Их также называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» — это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода, особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.В последнее время на рынке офисной недвижимости отмечается такая тенденция: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» и, в отдельных случаях, -«С».
Класс «С»
Офисы класса «С» — это преимущественно здания советского времени постройки — различные НИИ, институты, заводоуправления, перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда: коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление таким объектом недвижимости непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).В целом, к офисам класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Однако, спрос на аренду класса «С» практически не падает из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на аренде. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила. Например, некоторые компании для представительских целей арендуют офисы класса «А» в одном из лучших бизнес-центров российской столицы, а для производительной, «невидной» работы – офисы класса «С» .
Класс «D»
Офисы класса «D» — своего рода экзотика офисного рынка, это очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Когда-то таких помещений в России было большинство, сегодня их доля постоянно сокращается. Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта. Многие из них в прошлом — производственные или складские площади. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем в таких «экзотических» офисах иногда наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций.В последние годы НИИ и другие организации, которые получают доходы от сдачи офисов класса «D», стараются придать им более или менее презентабельный вид путем серьезной реконструкции и внедрения современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».
В регионах
Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию. Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт. Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет остается экзотикой. Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу «С», а стандартным является класс «D» с некоторыми улучшениями — условно его можно охарактеризовать как класс «D+». Практически отсутствуют офисы класса А и В — редкие исключения, чаще всего они строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке. Но по мере выхода в регионы иностранных компаний, там станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий, так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса.
В Москве
Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн. кв. м класса «А» и более 4,5 млн. кв. м площадей класса «В» эксплуатируется свыше 25 млн. кв. м помещений классов «С» и «D». Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс «В», т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых. Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс «В». Иностранные компании предпочитают класс «А», тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.
Глава 1 Аналитическая часть
1.1Общее определение оценки
1.2 Классификация офисного помещения по классу помещения
1.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости
1.4 Анализ рынка офисного помещения
1.1Общее определение оценки
Оц енка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоим о сти объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недв и жимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоим о сти права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости. Для чего нужна оценка объектов недвижимости
Рынок недвижимости в нашей стране активно развивается. Это способствует повышению спроса на оценочные услуги. Так, оценка стоимости недвижимости, произведенная независимым экспертом-оценщиком, позволяет получить объективную и наиболее достоверную информацию о цене объекта. На сегодняшний день оценочные услуги востребованы в следующих ситуациях:
совершение сделок купли-продажи, раздела, выдела доли, мены, дарения, выкупа государственного или муниципального имущества, оформление ренты; вступление в права наследования; оформление ипотеки; разрешение имущественных споров; приватизация, страхование недвижимого имущества, в том числе путем преобразования предприятий в акционерные общества; перераспределение имущественных долей; выпуск ценных бумаг; привлечение новых участников бизнеса; внесение вклада в уставный капитал; переоценка активов; передача объекта в доверительное управление; оценка рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения; переуступка обязательств по сделкам; исчисление величины износа зданий, строений и сооружений; разработка и реализация проектов строительства, реконструкции, перевооружения и ликвидации объектов; составление бизнес-планов и принятие иных решений по коммерческому использованию недвижимого имущества.
Виды стоимости
В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Основные подходы оценки недвижимости
Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:
- сравнительный подход;
- затратный подход;
- доходный подход.
В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В. этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве.
Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.
При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.
2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.
Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.
Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.
Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
1.2 Классификация офисного помещения по классу помещения
При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес -операций на рынке коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные одн о родные группы. Для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность офисных помещений, предлагаемых в аренду в определенном г о роде в течение определенного периода) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек - по степени готовн о сти в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.
Целью типизации является выделение групп однородных объектов - как по характеристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам) .
Ведущие консультанты рынка начали совместную работу в области исслед о ваний, создав Московский Исследовательский Форум (МИФ). В его состав вошли ведущие эксперты сильнейших консультантов по коммерческой н е движимости: Stiles & Riabokobylko, Jones Lange LaSalle, Noble Gibbons и Colliers. Результатом работы форума стало соглашение о создании единой классификации офисных зданий С октября 2002 г. рабочая группа координ и ровала сбор и анализ информации для ее предоставления инвесторам, дев е лоперам, арендаторам и т.д. С целью предоставления единства информации МИФом был разработан ряд определений, таких как географическое деление, терминология и классификация. Главной задачей данного соглашения явл я лась унификация терминологии и применяемых методов классификации офисных помещений Москвы на здания класса А и В.
Но следует учесть, что методика и результаты классификации объектов офисной недвижимости по качеству в России относятся только к офисным помещениям т.н. "международного стандарта" (классы А, В и С), в то время как более 80% офисных площадей Москвы, относящихся к помещениям "отечественного стандарта"www.realtymarket.ru.
Специалистами Оценщика данная классификация офисных помещений была обобщена: офисные помещения, расположенные в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы были отнесены к классу "С", к офисам класса "D" были отнесены нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для ра з мещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские с а ды и т.д.).
В результате критерии отнесения офисных помещений к тому или иному классу с учетом двух выше описанных методик представлены в Таблице «Классификация офисных помещений».
