Прежде чем сложить безотлагательный документ, необходимо расслабившись разложить содержание на три важных разделов. Последние не всегда будут расположены в таком же порядке. Обязательно следует осмыслить к чему вы желаете в итоге, после найдите причины. Весомыми могут подвернуться постановления, деловые обычаи, писаные порядки. Введение очень существенная часть, который оставляет впечатление. Кроме того очень важно осознать какому важному лицу будет направлен составляемый претензионный документ и кто конкретно обязан будет проявить реакцию.
Подбор нежилого помещения является основной проблемой стоящей перед юридическим лицом во время развития собственного бизнеса. Как раз, поэтому договор аренды является первым договором, который необходимо заключить предпринимателю.
Чтобы в дальнейшем не возникало каких-либо правовых споров, к договору по аренде помещения следует отнестись максимально ответственно. Аренда помещений в Тольятти ничем не отличается от аренды помещений в других городах РФ. Общий алгоритм следующий:
1. Для начала нужно определить является ли собственником помещения арендодатель. И если он не является собственником помещения и предлагает на него оформить субаренду, то следует уточнить, имеются ли полномочия у него на сдачу помещения в аренду. Это сделать необходимо, поскольку если помещение сдает лицо, которое не имеет на это полномочий, то договор считаться будет недействительным.
2. Существенным условием договора аренды также является размер арендной платы. Договор без его указания будет недействительным. Поэтому нужно в документе четко определить сроки и размер оплаты, а также способ перечисления денежных средств: перечислением на расчетный счет либо наличными, входит ли НДС в сумму. В договоре нужно прописать порядок расторжения, а также изменения договора аренды.
Договор аренды квартиры - образец 2014 - 2015 года
Вступление юриста: поскольку многие просят меня, как юриста составить качественный договор аренды квартиры по состоянию на 2014 - 2015 год для России или Украины, предоставляю его в общее пользование.
Теперь можно его не составлять каждому, а брать этот договор, распечатывать, заполнять и пользоваться. Обращаю внимание, что образец договора составлялся по заказу арендодателя и поэтому в нем в первую очередь учтены его права. С уважением ко всем кому актуальна аренда квартиры - юрист и международный аудитор С.Г. Симаков.
Договор аренды в формате Word (doc) можно скачать здесь: Договор аренды квартиры .
ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ
г. ________________ « ___ » ______________ 2015 г.
_______________________________________________________. именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и
_________________________________________________________. именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Предметом - объектом настоящего Договора аренды является изолированная квартира, расположенная по адресу:
г. ____________________, ул. ________________________________ д. _______ кв. ____, площадью ______ кв.м.
Состояние передаваемого помещения соответствует требованиям, позволяющим их нормальную эксплуатацию.
1.2. Цель аренды — проживание Арендатора и членов его семьи.
II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. "Арендодатель" обязан:
2.1.1. Передать помещение и ключи от него после получения оплаты.
2.1.2. Принять освобожденные помещения от Арендатора при прекращении действия договора.
2.2. Арендатор обязан:
2.2.1. Использовать помещения по прямому назначению, обусловленному в п. 1.2, и в соответствии с условиями этого договора.
2.2.2. Содержать арендуемые помещения и имущество в порядке, предусмотренном действующими санитарными, противопожарными правилами и правилами эксплуатации установленного в помещении санитарно-технического и инженерного оборудования. Ответственность за их нарушение несет Арендатор, а в случае причинения вреда арендуемому имуществу, возмещает его стоимость в полном объеме немедленно, но в любом случае не позднее 2-х дней со дня нанесения ущерба согласно сметы, составленной Арендодателем.
2.2.3. Строго соблюдать правила общественного порядка. Соблюдать нормы и правила при пользовании электрическими, звукоизлучающими или вибрационными приборами и установками. Не допускать перегрузки электрических сетей и исключать любые действия, влекущие нарушения нормальных условий работы других лиц.
2.2.4. Арендатору запрещается производить переоборудование или перепланировку арендуемого помещения.
2.2.5. Производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, инженерного и другого оборудования, в том числе (но не исключительно) поломки электросетей и розеток, телефонных и компьютерных линий, замена или восстановление поврежденных элементов помещения (плитка, обои, двери, замки, стекла и др.); содержать в чистоте арендуемые помещения и помещения совместного использования. Арендатору запрещается сверление отверстий в стенах, в том числе для установки полок и иной навесной мебели.
2.2.6. Обеспечивать доступ в арендуемые помещения представителей Арендодателя для необходимого контроля за соблюдением условий договора, осмотра и ремонта сетей электроснабжения, телефонных и компьютерных сетей, системы отопления и кондиционирования и т.д. Выходя из квартиры выключать все электрические приборы из розеток. в том числе электрочайники и компьютеры; кондиционер выключать с пульта. При понижении температуры воздуха ниже нуля, во избежание обледенения наружного блока кондиционера и его поломки, прекратить использование кондиционера и сдать пульт Арендодателю.
2.2.7. Курение в арендуемом помещении запрещено .
2.3. Арендатор не имеет права передавать права и обязанности по договору третьим лицам. Сдача помещений в субаренду, а так же их предоставление физическим и юридическим лицам по договорам о совместной деятельности запрещены.
2.4. Арендатору запрещается заключать прямые договора с коммунальными предприятиями на отопление, водоснабжение и водоотведение, а также договора на установление пожарной и охранной сигнализации без письменного разрешения Арендодателя.
III. АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. За пользование предоставленным имуществом Арендатор обязан за 10 дней до начала отчетного месяца перечислять на счет Арендодателя или уплачивать ему наличными плату в размере _______ (_______________________) гривен, но не менее эквивалент ___________ долларов США за месяц. Оплата производится в гривнах по курсу продажи доллара банком __________________ на дату платежа. Дополнительно к арендной плате Арендатор оплачивает электроэнергию, интернет, кабельное телевидение и телефон. Оплату за квартплату, воду, горячую воду, отопление, газ производит Арендодатель. Арендатор обязан экономно расходовать воду, гор. воду, отопление, газ, электроэнергию и др.
3.2. Арендатор самостоятельно уплачивает сумму, причитающуюся к оплате за каждый месяц на основании настоящего договора, показаний приборов учета и счетов обслуживающих организаций.
3.3. Арендодатель в соответствии с договором и со ст. 762 ГК Украины (ст. 614 ГК РФ) вправе пересматривать размеры платежей за аренду помещений и оказываемые услуги, но не чаще чем 1 раз в квартал. Пересмотру не подлежат периоды, уже оплаченные Арендатором.
3.4. При нарушении сроков и порядка возврата арендуемых помещений Арендодателю, установленных настоящим договором, Арендатор обязан перечислять арендную плату в полном объеме по день фактического возврата помещений, оформленного двухсторонним актом приема-передачи.
IV. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН, РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.
4.2. Ответственность за сохранность арендуемого помещения и находящегося в нем имущества несет Арендатор.
4.3. В случае просрочки платежей, предусмотренных в п. 3.1 договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
4.4. Уплата санкций, установленных настоящим договором, не освобождает виновную сторону от выполнения обязательств по договору или устранения допущенных нарушений.
4.5. Споры между сторонами разрешаются в установленном законодательством порядке.
4.6. В случае, если в какой-то момент в квартире отсутствует вода или электричество, телефонная связь, интернет, отопление и т.п. поломались лифты или что-нибудь еще, Арендодатель не принимает претензий по поводу простоя или иных убытков Арендатора.
4.7. Во всех остальных возможных ситуациях, которые остались не урегулированными, настоящим договором, стороны руководствуются действующим материальным и процессуальным законодательством страны, в которой находится объект аренды.
Y . ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Изменения или дополнения к настоящему договору аренды вносятся в соответствии с действующим законодательством путем подписания между сторонами дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.
5.2. Договор прекращает свое действие в случаях:
5.2.1. Истечения его срока, в случае если он не был продлен сторонами путем подписания письменного документа.
5.2.2. Досрочного расторжения:
а) по инициативе Арендатора, с обязательным письменным уведомлением об этом не позднее, чем за 1 месяц до момента выселения. При этом внесенные авансовые платежи за аренду помещения не возвращаются;
б) по инициативе Арендодателя в случае просрочки платежей, установленных в п.3.1 договора более чем на 1 день. При этом договор считается расторгнутым с момента вручения Арендатору письменного уведомления о расторжении договора.
В случае отсутствия Арендатора или его представителя в день расторжения договора в арендуемом помещении, уведомление считается врученным в день его составления. В этом случае, а так же в случае отказа освободить помещение до дня прекращения договора или в день его прекращения, во избежание простоя помещения, Арендодатель вправе принять имущество на ответственное хранение и переместить его в иное помещение, освободив помещения для последующей сдачи в аренду другим арендаторам или собственного использования.
в) в случае отчуждения арендуемого помещения.
5.3. Договор аренды так же может быть расторгнут досрочно в случаях:
а) нарушения Арендатором условий настоящего договора.
б) необходимости проведения неотложных работ с целью ликвидации угрозы жизни, здоровью людей или причинению иного ущерба, требующих безотлагательного освобождения помещений, о чем Арендодатель письменно или устно уведомляет Арендатора.
в) отказа Арендатора на оплату арендных платежей по новым ставкам, в случае их увеличения.
г) в случае необходимости Арендодателю проведения ремонта в арендуемом или смежных помещениях, если осуществление ремонта невозможно без освобождения помещения.
д) в случае необходимости использования помещения Арендодателем для собственных нужд или иных целей. В этом случае Арендодатель предупреждает Арендатора не позднее, чем за 1 месяц до даты освобождения помещения.
5.4. В случае прекращения действия договора, как на основании истечения его срока, так и в связи с досрочным его расторжением, Арендатор обязан не позднее последнего дня действия договора освободить арендуемые помещения и возвратить их в состоянии, не хуже того, которое было на день приемки, с подписанием двухстороннего акта приема-передачи. Стоимость произведенных Арендатором улучшений арендуемого имущества не возмещается.
5.5. В случае согласия сторон на продление договора составляется письменное двухстороннее соглашение, прилагаемое к настоящему договору, с уточнением нового срока действия договора, размеров и сроков платежей, изменений в предоставляемых услугах и обязанностях сторон.
5.6. Срок действия договора устанавливается со дня оплаты за первый месяц до "___" _____________ 2015 г.
Необходимый перечень документов для государственной регистрации договоров аренды (субаренды) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности арендодателя:
• Заявление на регистрацию прав (на стандартном бланке).
• Доверенность.
• Оригинал(ы) договора. (Проведенная государственная регистрация удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре).
• Документ об оплате регистрации.
• Копия Свидетельства о государственной регистрации права на арендуемый объект недвижимого имущества (регистрация договора аренды возможна только при наличии государственной регистрации права собственности на данный объект в Едином государственном реестре прав, договора субаренды – и при наличии регистрации договора аренды; в случае, когда у собственника произошли изменения, к которым, в частности, относятся перемена ФИО, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п. собственник должен зарегистрировать эти изменения в ЕГРП до подачи заявления на регистрацию договора аренды (субаренды).
Документы арендатора:
1. Копия Свидетельства или другого документа о государственной регистрации юридического лица с оборотом, заверенная нотариально или органом государственной регистрации, выдавшим оригинал.
Физическое лицо предоставляет копию паспорта. Физическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, представляет копию документа о его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, заверенного нотариально или органом государственной регистрации, выдавшим оригинал.
2. Копии учредительных документов (с изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или органом государственной регистрации юридического лица.
• Выписка из паспорта БТИ (форма 1а), поэтажный план и экспликация (со сроком давности не более одного года), оригинал БТИ.
• Копия решения общего собрания акционеров, участников о выборе директора (генерального директора) организации, нотариально заверенная копия; от всех сторон договора.
• Копия зарегистрированного договора аренды, заверенная нотариально, при регистрации договора субаренды.
• Выписка из ЕГРЮЛ
Внимание! В связи с изменением перечней для приема документов, регистрационные палаты могут дополнительно затребовать:
• приказ о вступлении в должность руководителя или контракт с ним организации, выдавшей доверенность (нотариально заверенная копия);
• документ о присвоении ИНН (копия);
• выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах (подлинник, действительна в течение 1 месяца);
• при регистрации аренды регистрационные палаты также требуют осуществить регистрацию ранее возникших прав (в случае, если у собственника есть только свидетельство о внесении в реестр собственности).
Перечень документов предоставляемых для регистрации изменений договоров аренды:
1. Доверенность на право представлять юридическое лицо.
2. Карта реестра организации.
3. Копия документа о государственной регистрации.
4. Копия свидетельства о регистрации изменений в учредительных документах - при наличии (заверенное нотариально).
5. Копия Устава с изменениями и дополнениями (заверенная нотариально; наличие с учетом организационно-правовой формы).
6. Копия Учредительного договора (заверенная нотариально; наличие с учетом организационно-правовой формы).
7. Удостоверенная организацией копия протокола организации о назначении руководителя (директора \ генерального директора).
8. Удостоверенная организацией копия решения полномочных органов организаций - участников договора о его заключении (если такое необходимо в соответствии с Уставом организации или действующем законодательством.
4. Копия выписки из паспорта БТИ (форма 1а) со сроком давности не более 1 года (заверенная нотариально, БТИ или подлинник).
5. Копия экспликации (заверенная нотариально, БТИ или подлинник).
6. Доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора.
7. Нотариально удостоверенная копия договора аренды со штампом, подтверждающим государственную регистрацию.
8. Изменения договора аренды - три подлинника, либо два подлинника и одна заверенная копия.
1. Доверенность на право представлять физическое лицо (заверенная нотариально).
2. Карта реестра физического лица.
3. Копия документа удостоверяющего его личность.
• Копия выписки из паспорта БТИ (форма 1а) со сроком давности не более 1 года (заверенная нотариально, БТИ или подлинник).
• Копия экспликации (заверенная нотариально, БТИ или подлинник).
• Доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора.
• Нотариально удостоверенная копия договора аренды со штампом, подтверждающим государственную регистрацию.
• Изменения договора аренды - три подлинника, либо два подлинника и одна заверенная копия. Государственная регистрация расторжения договоров аренды (субаренды).
Акт скрытых работ
Акт выполненных работ
Коммерческое предложение
Дисциплинарное взыскание
Бизнес с нуля. Часть 2 – арендный бизнес
Задаток
Назад | | Вверх
Как правильно сдать квартиру в аренду, основные нюансы оформления
По договору коммерческого найма (аренды жилья) владелец квартиры передает нанимателю жилое помещение, пригодное для проживания, и обеспечивает эксплуатацию дома, в котором находится квартира, а наниматель жилья — использует квартиру только для проживания. поддерживает ее в надлежащем состоянии и вносит плату за аренду.
При этом владелец квартиры имеет право по договору найма потребовать от нанимателя выполнения иных действий, позволяющих сохранить квартиру в хорошем состоянии.
Для того чтобы правильно с юридической точки зрения сдать квартиру в аренду и при этом не столкнуться с неприятными ситуациями, нужно знать определенные юридические нюансы.
В соответствии с нормами Гражданского кодекса правом сдавать квартиру в наем обладает лишь сам владелец этой квартиры или его доверенное лицо, имеющее соответствующее полномочие заключать договора найма жилого помещения от имени его владельца. Но и тут имеется ряд особенностей:
Если владелец квартиры является ее единоличным собственником, только он может распоряжаться квартирой и сдавать ее в аренду.
Если квартира принадлежит сразу двум или нескольким собственникам, для сдачи ее в аренду необходимо согласие каждого из них. В данном случае при подписании договора найма возможны два варианта. В первом случае нужно личное присутствие всех собственников жилья (каждый из них сам подписывает договор найма). Второй вариант – это оформление нотариальной доверенности от всех совладельцев жилья, уполномочивающей одного из собственников заключать единолично договор найма и получать арендную плату за сдачу общей квартиры.
Если лицо желает сдать в аренду муниципальную квартиру, собственником которой считается муниципалитет, он должен заключить с арендатором договор поднайма. При этом обязательным условием, которое на практике далеко не всегда выполняется, является получение письменного согласия на сдачу в аренду от собственника жилья и от всех лиц, прописанных в данной квартире.
Доверенное лицо, сдающее в аренду квартиру от имени ее владельца, может заключать соответствующий договор и получать доход от аренды квартиры только при наличии доверенности, заверенной в нотариальной конторе. Родственные отношения с владельцем жилья по закону не считаются достаточным основанием для распоряжения чужим имуществом. Следовательно, даже близкие родственники владельца квартиры не имеют права сдавать жилье без нотариальной доверенности.
Если владелец квартиры желает сдать в аренду квартиру, обремененную ипотекой, ему сначала необходимо получить на это письменное согласие банка. Некоторые заемщики пытаются скрыть факт сдачи в аренду ипотечной квартиры, однако банк имеет право в любое время проверить такую квартиру. И если окажется, что она сдается арендатору без согласия кредитора, у заемщика могут возникнуть определенные неприятности. В таких ситуациях банк, как правило, или выставляет заемщику штраф, или требует досрочного погашения кредита.
Как найти арендатора и оформить аренду квартиры
Владелец квартиры, принявший решение о сдаче своей квартиры в аренду, должен определить размер арендной ставки, найти арендатора и правильно оформить с ним возникшие правоотношения, чтобы максимально обезопасить себя от различных рисков, связанных со сдачей в аренду жилья. Кроме того, он должен определить порядок получения арендной платы и решить вопрос с налогообложением возникшего от сдачи квартиры дохода.
Для начала владелец жилья должен определиться, будет ли он все это делать самостоятельно или доверит сдачу квартиры профессиональным агентам по недвижимости. Каждый из этих способов имеет ряд преимуществ и недостатков.
Самостоятельная сдача аренды в квартиру позволит избежать затрат на риэлтерские услуги и даст арендатору возможность контролировать весь процесс самостоятельно. Кроме того, при самостоятельном совершении сделки отсутствует риск столкнуться с мошенничеством со стороны недобросовестных агентств по недвижимости.
В то же время владельцу квартиры придется потратить значительно больше времени и усилий на подготовку и оформление сделки, а также на изучение всех правовых нюансов, связанных со сдачей квартиры.
Основные преимущества обращения в агентства недвижимости:
риэлторы хорошо знают ситуацию на рынке недвижимости, поэтому могут установить разумную арендную плату на квартиру и быстро найти арендатора;
риэлторы сами заниматься рекламой сдаваемой квартиры и ищут надежного арендатора;
агентства недвижимости, как правило, на протяжении всего срока договора аренды консультируют арендатора и не бросают его в случае возникновения каких-то проблем с нанимателем, а также разрешают конфликтные ситуации между сторонами договора аренды;
профессиональные агенты предусмотрят все правовые нюансы и правильно составят договор.
Несмотря на очевидные преимущества сотрудничества с агентствами недвижимости, владельцу квартиры нужно потратить определенное время на то, чтобы найти действительно надежное агентство и предварительно ознакомиться с правовыми документами, которые предлагают подписать риэлторы.
Чтобы не столкнуться с мошенничеством, лучше выбирать стабильное агентство, работающее на рынке недвижимости длительное время. В договоре с риэлтерским агентством должны быть ясно и четко изложены обязательства фирмы, а также штрафные санкции за ненадлежащее выполнение своих обязанностей, повлекшее причинение ущерба клиенту.
Если вы все же хотите сдавать квартиру в аренду самостоятельно, следует не только оценить свою квартиру и найти жильца, но и подготовить всю юридическую документацию для правильного оформления сделки.
Где взять выписку из домовой книги, можно узнать из этой публикации.
Договор найма
Правильно оформленный договор найма жилья является основной гарантией соблюдения прав владельца квартиры. Он обеспечивает защищенность при возникновении каких-то спорных вопросов с арендатором жилья. Именно поэтому договор аренды жилья рекомендуется составлять только в письменной форме и включать в него все важные для сторон условия найма. Договор найма не требует нотариального удостоверения.
В зависимости от того, является ли сдаваемая квартира собственностью арендодателя, нужно заключать либо договор имущественного найма, либо поднайма. Договор поднайма заключается тогда, когда владелец квартиры сам считается нанимателем (если квартира муниципальная или служебная).
В договор найма квартиры должны быть включены все обязательные условия: предмет договора, его срок, порядок внесения платы и размер платежей. Кроме того, стороны в обязательном порядке должны зафиксировать в договоре все важные для них условия. Эти условия определяются индивидуально для каждого договора, но следует учесть следующие моменты:
в договоре указывается местоположение квартиры, ее точный адрес, позволяющий идентифицировать сдаваемое жилье;
должны быть поименно названы лица, которые будут жить в сдаваемом жилье, с указанием их паспортных данных;
в договор следует включить опись находящегося в квартире имущества с оценкой всех предметов и предусмотреть ответственность нанимателя за сохранность этого имущества;
необходимо в соглашении оговорить периодический контроль состояния квартиры;
следует указать порядок возмещения арендатором ущерба, в случае повреждения имущества;
сторонам нужно определить, кто и когда будет оплачивать коммунальные услуги;
лучше заранее предусмотреть условия досрочного расторжения соглашения по инициативе любой из сторон;
стороны должны определить, на каких условиях будет продлен договор аренды при окончании его срока.
Помимо грамотно оформленного договора есть и другие юридические инструменты, позволяющие снизить степень риска арендодателя при сдаче квартиры и обезопасить себя от возможных неприятных последствий.
Так, юристы советуют наряду с договором найма оформлять и акт приема-передачи квартиры, в котором максимально подробно перечисляется имущество, находящееся в квартире, его состояние и состояние квартиры в целом.
Арендодателю рекомендуется сделать копии паспортов не только ответственного квартиросъемщика, но и всех остальных жильцов, предварительно убедившись в подлинности предъявленных документов.
Хорошей гарантией исполнения условий соглашения найма является денежный залог, который, как правило, берется в размере месячной платы за квартиру. Этот залог остается у владельца квартиры, если арендатор уедет из квартиры, не расплатившись за последний месяц.
Этот же залог можно использовать для возмещения ущерба, причиненного съемщиком квартиры. Если же у владельца квартиры не возникает претензий к жильцу, сумма залога возвращается по окончанию договора найма.
К сожалению, не всегда сумма залога позволяет покрыть причиненный ущерб в полной мере, поэтому можно застраховать жилое помещение и находящееся в нем имущество, включая риски пожара и затопления. Можно заранее обговорить, что страховку оплачивает арендатор при въезде в квартиру.
Налогообложение доходов
Сдавая квартиру в аренду, владелец квартиры не должен забывать об обязанности платить налоги. Налоговая ставка для физических лиц составляет 13%. Если лицо сдает несколько квартир, ему нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае налог составит либо 6 % от дохода (упрощенная система налогообложения), либо 15% от доходов за вычетом расходов (общая система).
